뚝 떨어진 구매력에 기록적인 거래절벽..양도세 회피 매물만 쌓인다 [부동산360]

올 들어 아파트 거래량 지난해 절반에도 못미처
다주택자 매물 출회에도 구매력 약해 거래 가뭄
DSR 강화에 연내 기준금리 추가 인상까지 예고
전문가들 "당분간 거래절벽 더욱 가팔라질 듯"

[헤럴드경제=김은희 기자] 새 정부 출범과 함께 회복 기대감에 부풀었던 부동산 시장이 기준금리 연속 인상이라는 악재를 만나 다시 위축될 것이라는 전망이 나온다. 윤석열 정부가 1호 정책으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 시행하며 매물 출회가 크게 늘었지만 금리인상 여파로 주택 매수심리가 쪼그라들면서 거래절벽 현상은 악화될 것이라는 분석이다.

28일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 매매거래량은 1729건으로 지난해 4월(3655건)보다 52.7% 줄어든 것으로 잠정 집계됐다.

지난해 7월 4680건을 기록한 아파트 거래량은 이듬달인 8월 4064건으로 하락 전환된 뒤 올해 2월(814건)까지 7개월 연속 감소했다. 대선이 치러진 3월(1435건) 오름세로 바뀐 뒤 4월에도 소폭 상승했지만 월 기준 거래량이 2000건을 채 넘지 못하며 지난해의 절반 수준을 벗어나지 못하고 있다. 이달 들어서도 거래 건수는 884건에 그친다. 아직 신고기한이 남아 있지만 중개현장 분위기를 고려했을 때 총 거래량이 크게 늘진 않을 것으로 보인다.

전국으로 범위를 넓혀도 상황은 비슷하다. 부동산빅데이터업체 직방 분석에 따르면 올해 3월 주택 매매거래량은 지난해 같은 달(10만2109건)의 절반 수준이다. 지난 24일 현재 전국의 아파트 매매 거래량도 계약일 기준 3월 3만280건, 4월 3만3521건, 5월 1만1551건에 불과하다.

다주택자 양도세 완화 효과를 고려하더라도 거래 가뭄이 풀리지 않은 셈이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “기본적으로 대출금리가 계속 오르고 있고 대출 규제도 강화돼 있는 상황”이라며 “다주택자 양도세 한시적 완화로 매물은 나왔지만 수요자의 구매력이 많이 떨어져 있어 거래로 연결되진 않았다”고 분석했다.

전문가들은 이번 금리 인상으로 거래절벽이 더욱 가팔라질 것이라고 내다봤다. 대출 부담에 구매력이 더욱 약화돼 매수 관망세가 짙어질 수밖에 없다는 것이다.

실제 지난 3월 은행권의 평균 주택담보대출 금리는 신규 취급액 기준 연 3.84% 수준이었으나 지난 27일 기준 시중 은행의 혼합형 주담대 금리는 연 4.16~6.39%로 집계됐다. 주담대의 평균 금리가 연 4%를 넘으면 부동산 매수를 관망할 가능성이 크고 연 5%에 육박하면 시장이 급격히 위축될 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.

오는 7월 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 총대출액 1억원 초과까지 확대될 예정인데다 연내 추가 금리인상까지 예고돼 있어 매수세는 더욱 얼어붙을 것으로 보인다. 여기에 부동산 보유세 기산일인 6월 1일을 기점으로 다주택자가 주택을 급히 처분할 요인이 줄어드는 등 매도심리에도 긴박감이 떨어질 수 있다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “세금이나 대출, 정비사업 규제완화에 대한 기대감은 높지만 방향만 제시됐을 뿐 구체적으로 나온 게 없다”며 “가격 부담감에 여신규제, 대출이자 부담 등이 커지고 있어 거래가 회복되기 굉장히 어려운 환경”이라고 말했다. 다만 재건축 등 이슈가 있는 일부 지역에서만 거래가 이뤄지며 지역별 양극화 현상이 두드러지게 나타날 것이라고 함 랩장은 부연했다.

지난 2년간 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아)로 주택을 매수한 이른바 영끌족이 금리 인상의 직격탄을 맞겠지만 금융 비용을 감당하지 못해 집을 투매하는 상황까지 이어지진 않을 것으로 전망했다.

다만 연내 기준금리를 서너 차례 더 올릴 것으로 예상되는 만큼 하반기 상황은 지켜봐야 한다는 의견이다. 최근 영끌 매수세가 몰렸던 서울 노도강(노원·도봉·강북구) 등을 중심으로는 중저가 아파트 경매물건이 늘어나는 등 시장 침체 조짐도 일부 나타나고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “당장은 팔지 않고 버티겠지만 연말까지 금리가 계속 오르면 동요할 가능성이 있다”고 말했다. 이자비용이 늘고 신용대출 만기 연장 등이 원활하지 못할 경우 영끌족으로서는 주택 처분을 고민할 상황이 올 수 있다는 관측이다.

ehkim@heraldcorp.com