'장특공' 손본다는 민주당 방침에.. 시장선 "지금 하면 전세난 가중" 우려

임대차2법 2년차+실거주 의무 강화, 일시 매물잠김 우려
재건축 실거주 2년 의무했다가 백지화된 사례도 유사
일각선 정반대 의견도 "전세난 해소 위해 거주요건 완화"

더불어민주당이 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 두고 실거주 요건을 강화하기로 한 가운데 시장에서는 임대차2법 2년차를 맞는 시점에 임대차시장의 불안이 가중될 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 민주당이 추진하는 것은 실거주 공제율을 올리고 비거주 공제율은 낮추는 내용인데, 일시적으로 매물잠김을 유도할 수도 있다는 것이다. ‘재건축 2년 실거주 의무’ 당시와 같이 집주인들이 일시에 실거주에 나서는 일이 또 일어날 수도 있다는 것이다.

26일 정치권에 따르면 더불어민주당은 최근 1주택자 양도소득세 장특공제에서 실거주 공제율은 4%에서 6%로 올리고, 비거주 공제율은 4%에서 2%로 낮추는 방안을 추진하겠다고 했다. 1가구 1주택자의 장기보유특별공제를 최대 80%로 유지하되 보유하는 것만으로 10년간 매년 4%씩 혜택을 받던 것을 2%로 줄이겠다는 것이다. 거주에 대한 혜택은 매년 6%로 늘어난다.

김성한 민주당 정책위의장은 “거주가 아닌 투자를 위한 수요는 억제하겠다는 구상”이라며 “조만간 관련 입법을 할 예정”이라고 했다.

서울 남산에서 바라본 아파트단지./뉴스1 제공

장특공제 제도는 1가구 1주택자의 주택 보유·거주 기간에 따라 양도세를 보유 40%, 거주 40%로, 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 2018년 9·13대책에서 1주택자가 장기보유특별공제 적용을 받으려면 2년 이상 거주해야 하는 조건이 생겼고, 이듬해 나온 12·16대책에서는 장기보유특별공제를 최대(80%)로 받으려면 사실상 그 집에 10년 이상 살아야 하는 조건이 붙었다. 공제율을 보유기간(연 4%)과 거주기간(연 4%)으로 구분해 적용키로 한 것이다.

이때 거주기한을 채우기 위해 집주인의 거주가 필수적으로 바뀌면서 전세 물량이 줄어드는 부작용이 우려되기 시작했다. 또 재건축 사업지에서 실거주 의무를 강화하자 일시적으로 전세 매물 잠김이 일어나 전셋값이 치솟았던 상황도 유사한 사례로 볼 수 있다. 정부는 2020년 6·17 대책에서 재건축 아파트에 2년 이상 실거주해야 조합원 입주권을 주기로 했지만 1년 뒤 백지화했다.

지방에 거주 중인 A씨(69)는 “보유한지 20년이 된 잠실 아파트를 매도하기 어렵게 됐다”며 “사는 곳을 옮길 수는 없어 일정 기간 공실로 두는 방법을 고민 중”이라고 했다.

시장 관계자들은 실수요 중심으로 시장을 재편하려는 취지에는 공감하고 있다. 다만 올해 8월 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권) 2년차로 전월세 가격이 꿈틀거리고 있다는 점에서 우려의 목소리가 나온다. 부동산R114에 따르면 서울에서 임차인이 2년 전 전월세상한제 5%를 활용해 재계약한 경우라면 신규 계약을 체결하기 위해서는 평균 1억2000만원이 필요한 것으로 나타났다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장은 “정책 부작용이 맞물리는 시점에서 정상적으로 시장에 나와야 할 물량을 막을 수 있다”면서 “명분이 있다고 하더라도 계도기간을 두는 등 시장의 적응기간이 필요할 것 같다”고 했다.

일각에서는 임대차2법 2년차에 예상되는 전세난을 일부 해소할 수 있는 방안으로 민주당의 방안과 정반대되는 의견도 나오고 있다. 최대 공제율을 받기 위한 실거주 의무기간을 2년으로 줄여 집주인들이 매물을 내놓을 수 있도록 해야 한다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “1주택자 양도세 규제를 일부 풀어 전세공급 물꼬를 트는 것도 하나의 대안”이라며 “장특공제의 10년 보유, 10년 거주 조항을 10년 보유, 2년 거주로 되돌려 2년만 살고 나머지 8년은 전세를 내놓으면 전세매물이 더 많이 공급된다”고 했다.

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