[기고]재건축 대신 리모델링, 관심은 높지만 현실은 제자리 걸음

박용석 한국건설산업연구원 원장 직무대행 /사진=한국건설산업연구원

준공한 지 30년이 지난 노후아파트를 재건축 할 것인가, 리모델링 할 것인가. 주택 조합으로서 매우 큰 고민이다. 특히 리모델링에 대한 사회적 관심이 크게 확대된 것은 분명하지만 건설시장 측면에서 보면 아파트 리모델링은 이제 시작하는 단계다.

리모델링 업계에 따르면 전국적으로 아파트 리모델링 추진단지는 2019년에 37개에서 2021년에는 94개로 2년 만에 2.5배 증가했다.

건축물 착공면적을 보면, 지난해 기준 신축과 리모델링 비중은 각각 87%, 13%로 신축 중심이다. 현재는 비주거용이 리모델링 시장의 핵심이다. 주택 리모델링 중 단독주택과 공동주택의 비중은 각각 75.7%, 24.3%이고 아파트는 8.4%로 집계된다. 결국, 아파트 리모델링이 전체 건축물 리모델링 시장에서 차지하는 비중은 0.003%에 불과하다. 아파트 리모델링 시장이 형성되는 시점에서 주택 리모델링의 정책 방향에 대한 논의가 필요하다.

소비자가 전면 리모델링을 선택하는 것은 재건축을 못 하는 상황에서 이뤄진 불가피한 선택일 수 있다. 건설폐기물, 에너지 효율성과 같은 지구 환경적 문제와 가성비를 고려한 주거여건의 개선 등을 종합적으로 고려해 건축물 부문별 수명주기에 따른 설비 교체, 부분 수선과 확장, 에너지 효율성 제고 등 부분 리모델링의 활성화가 필요하다. 상시적으로 부분 리모델링을 시행하기 위해서는 재원이 확보되어야 한다. 공동주택 장기수선충당금 적립 등 다양한 정책 대안이 검토되어야 한다.

재건축·재개발로 신규 주택을 공급할 수 있듯이 리모델링으로도 주택을 공급할 수 있지만 인허가 장벽이 높다. 수직 증축 방식으로 리모델링을 하면 기존 세대수의 15% 이내에서 공급이 가능하다. 실제로 많은 리모델링 조합은 수직 증축을 추진했지만 대부분 안전성 검토를 통과하지 못했다. 리모델링 조합과 건설업계는 현재 기술력으로 수직 증축을 안전하게 시공할 수 있다고 하지만, 인허가 당국은 이를 불허하고 있다.

혹시 사고가 날지 모른다는 기우(杞憂)가 인허가 당국의 기술적 판단을 압도해서는 안 된다. 당연히 기술적으로 안전성을 충분히 확보해야 하지만 중요한 것은 기술적 요소에 대한 판단은 기술적 검증에 근거해야 한다는 점이다.

노후주택 밀집 지역의 주택 리모델링을 유도하기 위한 '리모델링 활성화 구역 지정' 제도가 있지만 실제 추진 사례는 많지 않다. 도시재생사업이 추진된 지역을 보면 가로등 설치, 골목도로 정비, 공동작업장 설치 등에 불과해 개별 노후주택의 실질적인 개선 사례는 많지 않다.

노후 단독주택·다가구·다세대·연립주택이 밀집된 도시 저개발 지역의 개별주택에 대한 리모델링으로 실질적인 주거환경이 개선되면 지역 공동체 전체의 삶의 질이 개선될 것이다. 사회 취약계층이 거주하는 노후주택 리모델링에 대해서 주거복지 차원의 다양한 지원 제도가 검토되어야 한다.

'주택 공급'과 '주거 복지'는 새 정부가 맞서야 할 최우선 도전 과제 중 하나다. 이제는 주택의 노후화 수준, 재건축과 리모델링의 사업성 비교 등을 종합적으로 검토해 재건축 또는 리모델링을 선택할 수 있어야 한다. 재건축과 리모델링이 함께 활성화될 수 있는 적극적인 방안 모색으로 정책 실현의 속도를 높여야 할 것이다.

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박용석 한국건설산업연구원 원장 직무대행

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