막 오른 '40년 주담대' 시대..'내 집'이 '가문의 짐' 되지 않으려면

① 내야 할 이자 모두 얼마?
② 중도 상환 계획 있다면..
③ 고정? 변동? 유리한 금리조건

국내 한 시중은행의 대출창구. 한겨레 자료사진

최근 한 달 새에 국내 5대 은행을 비롯해 삼성생명 등 보험사까지 ‘40년짜리’ 주택담보대출 상품을 내놨다. 시중은행 주택담보대출은 길어야 35년이었지만 금융 당국의 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제로 한도가 제한되자 만기를 늘리는 방식으로 대출한도를 키우려는 것이다. ‘초장기 주담대’에 관심 있는 소비자라면 미리 따져봐야 할 것들이 있다.

내야 할 ‘이자’는 모두 얼마?

40년짜리 주택담보대출로 대출 한도가 늘어나는 것은 맞지만, 은행에 내야 할 이자의 ‘총액’도 함께 커진다. 30년 만기로 1억5천만원(원리금 균등 상환, 연 4% 금리)을 빌린 사람이 30년 동안 내야 할 총 이자액은 1억780만여원인데, 같은 조건에서 만기가 40년으로 늘어나면 이자는 1억5천여만원으로 4천만원 넘게 늘어난다.

상환 방식에 따라서도 이자 총액이 달라진다. 매달 같은 원금을 납부하는 ‘원금 균등 상환’은 매달 같은 금액으로 원금·이자를 갚는 ‘원리금 균등 상환’보다 이자 총액이 적다. 2억원(만기 40년, 연 4% 금리)을 원금 균등 상환 방식으로 빌리면 월 상환금이 60개월(5년)차까지 매달 100만원 안팎이고, 5년치 이자를 합친 액수는 3750만여원이다. 하지만 같은 조건에서 상환 방식만 원리금 균등으로 바꾸면 월 납입 원리금은 매달 83만5천여원으로 원금 균등의 경우보다 적지만, 5년치 이자는 3890만여원으로 원금 균등 방식보다 많다. 월 상환에 여유가 있는 편이라면 이자 총액이 적은 원금 균등을 택하는 것이 더 낫다.

‘중도 상환’ 계획이 있다면…

은행 관계자들은 40년짜리 초장기 주담대 상품을 실제로 40년 동안 유지하는 고객은 많지 않을 것이라고 설명한다. 대출 한도를 높이려고 40년짜리 상품에 가입하더라도 중도 상환하려는 고객이 대부분이라는 것이다.

소비자들은 실제로 40년짜리 주담대에 가입하기 전 중도 상환 계획을 세워볼 필요가 있다. 어느 시점에 중도 상환 수수료가 없어지는지, 혹시 상여금·퇴직금 등 여유 자금이 생길 계기가 있는지 미리 따져보라는 것이다. 현재 대부분 시중은행에서는 대출 이후 3년 뒤 중도 상환 수수료가 면제된다.

은행별로 서로 다른 중도 상환 수수료 면제 정책도 비교해 봐야 한다. 일부 은행은 중도 상환 수수료가 완전히 면제되는 3년 이전이라도 매년 대출 금액의 10%까지 수수료 없이 갚을 수 있도록 하고 있다. 3억원을 빌렸다면 매년 3천만원까지는 별도 수수료 없이 갚을 수 있다는 얘기다. 목돈을 갚으면 그만큼 남은 상환 기간 동안 원리금 부담이 줄어든다.

고정? 변동? 유리한 금리 조건은?

은행별 금리 조건·형태를 살피는 것도 필수다. 은행 관계자들은 소비자가 은행을 직접 방문해 예상 금리를 산출해보거나 은행 애플리케이션으로 비대면 금리 조회라도 해보라고 조언한다. 은행별 대출금리 하한·상한이 보도되지만 소비자 상황에 따라 금리는 달라질 수 있다. 예컨대, 주거래 은행은 우대금리를 제공할 가능성이 높다.

최근 한국은행이 기준금리를 올리고 대출 금리도 따라 오르면서 고정금리가 낫다는 이야기가 나오지만 대출 상환 계획에 따라 유불리가 달라진다. 당장 금리 조건이 더 나은 변동형을 택했더라도 향후 금리가 오르는 상황에 따라 고정형으로 갈아탈 수 있다. 특히 변동형에서 고정형으로 바꿀 때는 수수료가 붙지 않는다.

노지원 기자 zone@hani.co.kr