"매물 쌓이는데 거래는 제자리 걸음"..양도세 중과 배제 시행 무색

서울 아파트 매물 6만건 돌파
대출 완화 기대에 매수 관망세
집값은 하향 안정세
'똘똘한 한 채' 시장 양극화 심화

서울 노원구 중계동의 학원가 은행사거리에 위치한 부동산에 아파트 급매를 알리는 매물표가 붙어 있다. [박형기 기자]

주택시장에서 대출 규제 등 정부 정책을 지켜보면서 관망하는 분위기가 지속되는 모습이다. 다주택자의 양도소득세 중과 한시 배제 시행으로 인해 아파트 시장에 매물이 늘고 있지만, 이를 매수하려는 이들은 좀처럼 나타나지 않고 있다.

24일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 서울지역 아파트 매매 건수는 작년 5월 4901건을 기록한 이래 꾸준히 하락세를 보이더니 올해 2월에는 809건으로 세 자릿수를 기록했다. 이후 3월 1433건, 4월 1606건으로 늘어났지만, 이달 들어 지난 23일 기준 473건을 기록 중이다. 월말까지 일주일 가량 남아있지만, 전월 대비 매매 건수가 크게 줄어들 것으로 예측된다.

절세를 위한 매물은 쌓이고 있다. 아실 자료를 보면 23일 기준 서울 아파트 매물은 5만9123건이다. 지난 18일에는 6만284건으로 집계돼 2020년 8월 이후 약 1년 9개월 만에 처음으로 6만건을 넘어섰다. 최근 매물 증가세는 새 정부의 양도소득세 중과 적용 한시 배제 조치 이후 본격화했다. 지난 3월 말 대통령직 인수위원회의 관련 발표 이후 매물은 16% 늘었다.

지역별로 서초, 강남 등 핵심 지역보다는 주로 외곽 지역을 중심으로 매물이 증가했다. 3월 말 대비 송파와 마포 매물은 각각 24.2%, 23.8% 늘었다. 용산(22.2%)과 강북(18%), 강서(17.5%), 금천(17.2%), 성동(17.1%) 등지도 비교적 증가폭이 컸다. 이에 비해 강남 매물은 0.3% 증가에 그쳤다.

부동산업계는 매물 증가세와 거래 절벽 현상은 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다. 금리 인상이 본격화하면서 매수 심리에 악영향을 끼치고 있다는 것이다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 4월 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 25bp(1bp=0.01%포인트)로 상향 조정했다. 금통위는 오는 26일에도 금리 인상 조치를 취할 것으로 알려졌다.

총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제도 매수세 회복을 억누르는 또다른 원인으로 작용하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리가 1년 사이 절반 이상의 주담대 금리가 3% 이하에서 4~5%대로 높아졌다"면서 "양도세 완화 등 정책보다 금리 인상과 그에 따른 유동성 축소로 거래량 회복은 당분간 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다.

쌓이는 매물에도 매수세가 좀처럼 붙지 않다 보니 집값은 하향 안정세를 보이고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 5월 셋째주 서울 아파트값은 보합세를 기록했다. 강남·서초·용산구의 20억원 이상 초고가 단지 위주로 집값이 큰 폭으로 상승한 영향으로 인해 하락세는 면했다.

정성진 어번에셋매니지먼트 대표는 "다주택자 양도세 중과 1년 유예 조치로 시장에서 매물이 나오면서 집을 팔 수 있는 여건이 조성된 것은 맞다"면서도 "올해 아파트 시장이 살아나려면 정부 정책이 뒷받침돼야 한다. 다주택자들은 현재 대출 규제 등의 문제가 남아 있고 무주택 실수요자들 역시 강화된 대출 규제로 쉽게 구매에 나서기 힘든 상황"이라고 진단했다.

같은 서울 지역이라도 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인한 시장 양극화 현상도 짙어지는 분위기다. 강남3구(강남·서초·송파구)나 용산구 등 일부 지역을 제외한 외곽지의 경우 쏟아지는 매물에 비해 매수세가 적기 때문이다. 다만, 단기적으로 매물이 계속 나오면서 똘똘한 한 채를 잡으려는 움직임이 나타날 수 있다는 일각의 의견도 있다. 그러나 새 정부의 추가적인 부동산 규제 완화책이 나오기 전까지, 정책이 나온다고 해도 향방에 따라 매매시장은 적지 않은 변화를 겪을 것이라는 전망이 대다수다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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