"분양가 상한제 개선 기대"..건설사, 분양 시기·분양가 '저울질'

기사내용 요약
건설업계 "원자재·인건비 급등으로 분양가 상승 불가피"
6월 전국 아파트 입주물량 1만7167가구…5월 대비 35%↓
새 정부 분양가 상한제 개선 윤곽 나와야 공급 가뭄 해소

[서울=뉴시스] 백동현 기자 =서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2022.04.25. livertrent@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "정부의 분양가 상한제 개선 움직임에 예정된 분양 일정을 미뤘어요."

지난 23일 한 중견 건설사 관계자는 "건설 원자재가격이 급등한 상황에서 정부가 분양가 상한제 대상 아파트의 기본형 건축비 인상을 검토하겠다고 밝히면서 내부적으로 결과를 지켜보고 분양 일정을 다시 잡기로 했다"며 이같이 말했다. 이 관계자는 "분양가 상한제 개선 등 새 정부의 정책 변화를 기다리고 있다"며 "그 결과에 맞춰 분양 시기와 분양가 등을 정할 수 있을 것 같다"고 전했다.

한 해 분양시장의 바로미터인 봄 성수기(3~5월)에 건설사들이 분양 시기와 분양가 등을 놓고 저울질하고 있다. 최근 건설 원자재 가격 및 인건비 등이 급등한 가운데 오는 6월 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비 인상을 재검토하고, 분양가 상한제 개편 논의에 본격 착수했기 때문이다.

국토교통부는 지난 3월1일 공동주택의 기본형 건축비를 지난해 9월 대비 2.64% 올렸다. 하지만 최근 원자재 가격이 급등하면서 내달 1일 기준으로 가격 변동 상황을 살펴보고, 건축비 추가 인상 여부를 결정하기로 했다.

분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 매년 3월1일과 9월15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하고 있다. 하지만 철근과 레미콘 등 주요 원자재 가격이 15% 이상 변동할 경우 이를 반영해 수시고시 형태로 가격 조정을 할 수 있다.

특히 새 정부가 주택공급 활성화를 위한 민간택지 분양가 상한제 개편 논의에 착수한 것도 한몫했다. 국토부는 최근 도심 내 주택 공급 확대를 위한 분양가 상한제 개편 방안을 마련 중이다. 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상, 명도소송 비용을 가산비로 인정해주는 방안이 추진될 것으로 예상된다.

분양가 상한제 적용 지역에서 새로 짓는 아파트들은 정부와 지자체가 제시한 가격으로 분양가를 책정해야 된다. 토지비를 공시지가에 맞춰 책정하고, 건축비도 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 참고해 산정해야 된다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 23일 "분양가 상한제는 주택공급을 촉진하기 위해 가장 먼저 손봐야 할 첫 번째 제도"라며 "6월 이내로 개선안을 발표할 것"이라고 밝혔다.

원 장관은 이날 세종시 국토교통부 청사 인근 식당에서 가진 기자간담회에서 "분양가 상한제는 분양 아파트의 가격을 관리해 수분양자들에게는 시세보다 저렴한 가격에 제공하고, 시공사가 분양가 가격 상승을 주도하는 것을 막기 위한 안전장치”라며 “그래서 분양가 상한제를 한 번에 폐지하기에는 부작용이 커 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.

이어 "지나치게 경직된 운영으로 현재의 분양가 상한제로는 조합원 이주비도 반영이 안 되고, 원자재 가격 인상이 반영되지 않아 누가 봐도 시공할 수 없는 그런 가격요인을 고려하지 않고 (분양가 상한제로 분양가를) 인위적으로 누르는 것은 문제"라며 "국토부는 6월 지나치게 경직된 부분을 고쳐 좀 더 시장의 움직임과 연동될 수 있는 개선안을 준비하고 있고, 6월 이내에 분양가 상한제 개선안을 발표하려고 다른 부처들과 협의하고 있다"고 덧붙였다.

올해 서울에선 신규 주택 공급이 뚝 끊겼다. 부동산R114에 따르면 올해 들어 이달 20일까지 서울에서 분양된 가구수는 총 3390가구로, 연초 계획한 상반기 분양 예정 가구수(1만4447가구)의 23.5%에 불과했다. 둔촌 주공을 비롯해 서초구 신반포15차, 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역 등 재건축·재개발 단지들은 모두 상한제 개편 이후로 일반분양을 연기했다.

또 내달에는 전국의 아파트 입주물량이 급감할 것으로 전망된다. 직방에 따르면 6월 전국 아파트 입주물량은 총 1만7167가구로, 5월(2만6221가구) 대비 약 35% 줄어들 것으로 보인다. 수도권에서 6175가구(11개 단지), 지방에서 1만992가구(19개 단지)가 입주를 앞두고 있다. 수도권은 경기(3170가구)와 인천(2707가구)에서 입주물량이 각각 58%, 65% 줄어든다. 지방은 2018~2020년 활발하게 분양했던 당시 사업장들의 입주시기가 도래하며 전달과 비슷한 수준을 유지할 예정이다. 대구(3883가구)가 가장 많고, 전북(2305가구)이 뒤를 잇는다.

부동산 시장에선 새 정부의 정비사업 관련 부동산 정책이 윤곽을 드러내면 점차 분양 물량이 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 다만 수도권을 중심으로 한 주택 공급 감소가 분양가 상승으로 이어지고, 자칫 집값 상승을 다시 부추길 수 있다는 우려도 제기된다. 분양가 상한제 개편으로 주택 공급에 숨통이 트이나, 아파트 분양가 상승으로 청약 대기 수요자들의 부담이 가중될 수 있다는 것이다.

전문가들은 새 정부의 정비사업 관련 규제 완화 정책이 나오기 전까지 신규 물량 공급이 다소 위축될 것이라고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "통상 3~5월은 분양시장이 극성수기임에도 불구하고, 서울과 수도권 지역의 신규 공급 물량이 눈에 띄게 늘어나지 않았다"며 "정비사업 물량이 대부분이 서울에서 공급 부족 문제가 좀처럼 해결될 기미가 없다"고 설명했다.

권 교수는 "분양가 상한제 등 대표적인 주택정비사업과 관련한 새 정부의 정책이 나올때까지 분양 시기를 조정하는 흐름이 이어질 것"이라며 "신규 주택 공급 부족이 서울과 수도권 일부 지역에 한해 집값 상승을 부추길 우려가 있다"고 덧붙였다.

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