조정장서 신고가 찍던 리츠마저 하락..왜?

'인플레 피난처' 주목받던 리츠
급격한 금리 인상 땐 배당 수익률↓
대출 만기 길고 임대료 전가 쉬운 종목 골라야

[이데일리 김겨레 기자] 올 들어 국내 증시가 하락하자 안정적인 배당을 지급해 주목받았던 리츠 주가가 하락하고 있다. 단기간에 주가가 치솟아 정점을 찍은 뒤 차익 실현 매물이 몰린 것으로 보인다. 또 기준금리가 급격히 인상될 경우 리츠의 배당 수익률도 낮아질 수 있다는 전망도 나온다.

23일 마켓포인트에 따르면 이지스레지던스리츠(350520)는 전 거래일보다 20원(0.35%) 하락한 5630원에 거래를 마쳤다. 이지스레지던스리츠는 지난달 18일 6180원을 기록했으나 이날까지 8.9% 하락했다.

코람코더원리츠 역시 지난달 26일 6730원까지 오른 뒤 8.1% 내렸다. 이밖에도 코람코에너지리츠(357120)(-11.1%) 미래에셋글로벌리츠 (-10.1%) 이지스밸류리츠(334890)(-7.7%) 신한서부티엔디리츠(-5.2%) 도 지난달 고점 대비 일제히 떨어졌다. 글로벌 리츠 지수 역시 5월 셋째 주 소비 둔화에 대한 우려가 커지면서 하락했다.

리츠는 주요 편입 자산인 오피스와 쇼핑몰, 호텔 등이 코로나19 엔데믹(풍토병화) 후 경기 정상화의 수혜를 받을 것이라는 기대감과 배당 매력 등이 부각되면서 지난달 줄줄이 신고가를 기록했다. 공모가 5000원에 상장한 리츠가 7000~8000원대로 올라서기도 했다. 코스피지수가 하락하는 와중에 안정적인 수익을 올릴 수 있고 부동산 가치가 올라 인플레이션 헤지도 가능하다는 점이 부각됐다. 금리 인상기 임대료로 비용을 전가할 수 있다는 점도 리츠의 장점이다. 2017년말 34조2000억원 규모였던 리츠는 지난해 말 기준 76조원 규모로 4년만에 2배 이상 커졌다.

하지만 최근 리츠 주가가 일제히 내리는 분위기다. 주가가 ‘오버슈팅’한 측면이 있는데다 금리가 예상보다 빠른 속도로 올라가면서 리츠의 자금 조달 비용도 불어날 것으로 예상되면서다.

리츠는 투자자 자금과 은행 대출로 부동산에 투자한 뒤 임대수익과 시세 차익을 배당하기 때문에 금리가 올라가면 배당 수익률이 낮아질 수 있다. 삼성증권에 따르면 조달금리가 1% 상승할 때 배당수익률이 최대 0.8~1.5% 하락한다. 한국리츠협회에 따르면 국내 운용 리츠의 평균 배당수익률은 지난해 6.2%였다.

증권가에선 상대적으로 대출 만기가 길고 임대료 인상이 쉬운 리츠를 선별해야 한다고 조언한다. 또 단일 임차인보다 다수의 임차인과 계약을 맺은 리츠, 주거용 부동산 보다는 상업용 오피스를 담고 있는 임대료 전가가 용이하다는 설명이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “서울 오피스 시장은 연간 7%의 실질 임대료 인상이 이뤄진 것으로 추정돼 다른 자산군보다 금리 인상 압박을 잘 감내해 가는 것으로 판단한다”고 조언했다.

김겨레 (re9709@edaily.co.kr)