용적률에 희비 갈린 '1기 신도시 집값'

분당·일산 신고가 행진에도
'용적률 200%대' 평촌·산본
사업성 떨어져 오히려 하락

[서울경제]

‘1기 신도시 특별법’ 추진에 대한 기대감이 커지는 가운데 분당·일산에서는 신고가 행진이 이어지는 반면, 평촌·산본·중동은 오히려 집값이 떨어지는 등 1기 신도시 내에서도 ‘양극화’가 나타나는 모습이다. 상대적으로 용적률이 높은 평촌·산본 등의 경우 재건축을 추진해도 사업성이 낮을 것으로 분석되는 만큼 ‘관망’ 분위기가 우세한 데 따른 것으로 보인다.

22일 KB부동산에 따르면 15일 기준 평촌신도시(안양시 동안구) 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 하락했다. 평촌 집값은 대선 이후 3월 넷째주를 제외하고 매주 하락하면서 1기 신도시 재건축 호재를 반영하지 못하고 있다. 성남시 분당구(0.05%)나 고양시 일산동구(0.04%)·일산서구(0.02%) 등이 전주 대비 상승하며 대선 이후 오름세를 이어가고 있는 것과 대조적이다.

평촌신도시 내 재건축 가능성이 높은 개별 구축 단지에서도 하락 거래가 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 4월 10일 평촌동 ‘초원2단지대림’ 전용면적 84.9㎡은 10억 4000만 원(8층)에 거래돼 작년 7월에 기록한 신고가(11억 3500만 원·21층)보다 1억 원 가까이 떨어졌다. 같은 달 16일 ‘초원3단지대원’ 84.9㎡ 역시 직전 신고가(10억 2000만 원·12층)보다 8000만 원 하락한 9억 4000만 원(4층)에 새로 계약서를 썼다.

이처럼 평촌 구축 단지의 집값이 하락하는 것은 분당·일산에 비해 상대적으로 용적률이 높기 때문으로 풀이된다. 용적률이 높으면 대지지분이 낮기 때문에 재건축을 해도 추가로 공급되는 가구수가 적다. 그만큼 추가분담금에 대한 부담이 커지는 등 사업성이 떨어진다. 평촌 평균 용적률은 204%로 분당(184%)·일산(169%)에 비해 평균 20~35%포인트 높다. 평촌동의 A공인중개사는 “향촌·초원마을 같은 주요 재건축 단지들은 평촌에서도 용적률이 높은 편이라 관심을 갖던 사람들도 사업성이 낮을 것을 걱정해 매수를 망설이고 있다"며 "재건축 대신 리모델링을 추진할 가능성도 있는 등 변수가 많은 상황이라 관망세가 우세하며 그나마 시세보다 싼 급매만 거래되고 있다”고 말했다. 평균 용적률이 각각 205%, 226%에 달하는 산본신도시와 중동신도시에서도 노후 단지들이 전보다 낮은 가격에 거래된 경우를 쉽게 찾아볼 수 있다.

여기에다 평촌의 경우 수도권광역급행철도(GTX) 이슈로 이미 집값이 많이 오른 만큼 1기 신도시 재건축 호재가 통하지 못하고 있다는 지적도 있다. 평촌동 B공인중개사는 “GTX 호재로 평촌 집값이 1~2년 간 폭등하면서 고점에 다다랐다는 인식이 커진 상황”이라면서 “재건축 가능성이 있는 단지라도 아직 매수 적기는 아니라고 판단하는 이들이 많다”고 전했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “‘1기 신도시 특별법’의 구체적 내용이 나오지 않아 용적률이 얼마나 상향될지 모르는 상황에서 이미 용적률이 높은 평촌·중동 내 구축단지에 집을 구매하는 것은 위험하다고 판단할 수 있다”며 “1기 신도시 내에서도 사업성이 높은 분당·일산으로 수요가 몰리며 지역에 따라 가격 상승과 하락이 나뉘는 또 다른 ‘양극화 현상’이 나타나고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.

김경택 기자 taek@sedaily.com