[김용일의 부동산톡]매매계약서 당사자를 'A 외 1인'으로 기재한 경우

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 매매계약서를 작성함에 있어 매도인 또는 매수인을 특정하여 기재하였다면, 그 기재된 대로 당사자가 정해지는 것이 원칙이다. 다만, 매매계약서의 당사자 란에 ‘A 외 1인’의 방식으로 기재하여 ‘외 1인’에 해당하는 당사자가 누구인지 불확실해지는 경우가 있다. 이러한 경우 당사자가 정해지는 법리에 대해 정리해 보겠다.

매매계약서에 당사자를 불특정인으로 기재한 경우, 당사자가 정해지는 기준

부동산매매계약서를 작성하면서 매수인을 불특정하게 하여 작성하는 경우는 매수인이 부동산 시행사 또는 법인으로 예정된 경우에 주로 발생하는데, 개인들이 공동매수를 함에 있어도 계약당시까지 당사자 또는 지분관계가 명확하게 정해지지 않은 경우 또는 전매를 예정하는 경우에도 발생한다.

이때 계약서 매수인란에 ‘A 외 1인’등으로 하여 매수인을 확실하게 특정하지 않게 되는데, 판례의 법리에 따라 결론부터 말하면, 계약체결 시점부터 계약종료의 시점까지 매도인에게 ‘외 1인’에 해당하는 자가 누구라는 것(예를들어 ‘B’)을 명확하게 특정하여 고지하는 등의 사유로 매도인과 매수인간에 ‘외 1인’이 B라는 것에 대해 의사합치가 있었다면 B까지 매수인으로 확정되는 것이지만, 그렇지 않다면 A만 매수인으로 된다는 것이다. 구체적으로 대법원의 법리 및 사실관계를 소개하면 아래와 같다(대법원 2007다76603 판결).

대법원은“매매계약을 체결하면서 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자인 자신의 이름 A에 ‘외 1인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 실제 계약을 체결한 행위자인 A가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 자금의 지급과정에서 예상되는 제3의 투자자 등을 ‘A 외 1인’에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 ‘A 외 1인’에서 ‘1인’이 정확히 누구인지 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어지진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자인 A에게만 인정된다고 보아야 한다.”는 취지로 법리를 설시한 후

구체적인 사실관계와 관련하여, ① 매매계약서상에 매수인 표시가 “A 외 1인”으로 기재되어 있지만 A의 도장만 날인되었고, 같은 계약서 내에 A 외의 공동매수인의 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 관련 기재나 단서가 전혀 없는 점, ② A는 계약체결 시점부터 합의해제할 때까지 매도인측에게 자신과 함께 매수인에 포함될 명의를 특정하여 고지한 사실이 없으며, (자신이 ‘외 1인’에 해당한다고 주장하는) 원고도 이 사건 계약금 중 1억 원을 실제 부담하였으나 이를 근거로 합의해제 시점까지 매도인측에게 자신이 이 사건 매매계약의 공동매수인임을 직접 알리거나 그 지위를 주장한 흔적이 보이지 않는 점 등을 근거로,

위 사건의 경우, “비록 원고가 계약금의 일부를 부담하였고 이에 따라 A도 내심으로 원고를 공동매수인으로 하려는 의사가 있었다고 하더라도, 그것이 매도인에게 객관적으로 표시된 바가 없고 달리 매도인으로서 이를 인식할 수 있는 객관적 사정도 보이지 않는 이상, 이 사건 매매계약의 합의해제 시점까지 매수인 지위는 여전히 계약을 실제 체결한 A에게만 인정되고, (자신이 ‘외 1인’에 해당한다고 주장하는) 원고는 매도인측에 대하여 매수인으로서의 지위를 주장할 수 없다.”는 취지로 판시하였다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)