'존치구역=개발불가'는 옛말.. 재개발 바람 타고 몸값 '쑥'

개발이 불가능한 지역으로 여겨졌던 존치구역이 공공재개발 및 신속통합기획 등 재개발 규제 완화 흐름을 타고 호가가 오르며 손바뀜이 이전보다 활발히 이뤄지고 있다. 후보지로 선정된 일부 지역에서는 토지거래허가제로 묶여 거래가 쉽지 않은데도 집값이 3배 가까이 오르기도 했다.

재정비촉진지구는 정비구역으로 지정된 재정비촉진구역과, 정비사업을 할 필요성이 적은 존치구역으로 나뉜다. 통상 존치구역으로 지정되면 향후 수년간 정비사업을 추진하기 어렵고, 따라서 매매가격이 인근지역과 비교해 크게 오르지 않는 한계가 있다.

20일 정비업계에 따르면 존치관리구역인 송파구 마천5구역(마천성당구역)에서는 서울시가 작년 5월 말 재개발·재건축 사업 절차와 기간을 단축하는 것을 골자로 한 ‘신속통합기획(구 공공기획)’을 공개한 후 현재까지 매매가격과 호가가 확 오른 것으로 나타났다. 노후주거지를 중심으로 정비사업에 대한 기대감이 마천5구역으로 번졌고, 작년 12월 신속통합기획 후보지로 선정되면서 매수 수요도 늘었기 때문이다.

서울시내 한 아파트 재건축 공사현장./뉴스1

일례로 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 마천5구역에 위치한 G빌라는 지난 1월 전용면적 27㎡인 다세대 주택이 7억2000만원(3층)에 팔렸다. 작년 4월 전용 29㎡짜리 주택이 2억6000만원(2층)에 거래된 것과 비교하면 약 3배로 오른 것이다. 같은 구역에 위치한 인근 M빌라는 신속통합기획 사업계획이 발표된 후 한 달이 조금 지난 작년 7월 2일 전용 43㎡짜리 주택이 2개월 전 가격보다 9000만원 비싼 6억4000만원에 팔렸다.

작년 초까지만해도 이 지역은 집값이 크게 오르지 않았다. 서울시가 이 지역을 지난 2014년 11월 존치관리구역으로 고시했기 때문이다. 존치구역은 시간 등 여건의 변화에 따라 사업 요건에 해당할 수 있는 곳은 존치정비구역, 재개발이 불가능한 곳은 존치관리구역으로 구분되는데, 마천5구역은 존치구역 중에서도 재개발 가능성이 더욱 낮은 존치관리구역으로 분류됐다. 이로 인해 집값 인상 속도가 더뎠다.

그러나 신속통합기획이 추진되면서 상황이 달라졌고, 작년 12월 마천5구역이 후보지로 선정된 후에는 집값이 더욱 크게 올랐다. 인근 공인중개사 관계자는 “마천5구역은 토지거래허가구역으로 묶여있어 입주권을 받으려면 실거주를 해야하는 문제가 있지만, 호가는 비싼 곳은 현재 3.3㎡당 8000만~1억원 수준”이라고 했다.

마천5구역과 함게 존치관리구역으로 묶여있는 마천2구역도 호가가 오르고 있다. 2구역의 경우 신통기획 후보지로 선정되지는 않았지만, 서울시가 추후 재도전이 가능토록 한 만큼 기회가 남아있다. 실제로 이 구역에 있는 D빌라의 경우 작년 11월 전용 58㎡짜리가 8억5000만원(4층)에 팔렸는데, 2020년 6월 거래가격인 6억8000만원(4층)보다 1억7000만원 오른 값이다.

다른 지역에서도 상황은 마찬가지다. 존치정비구역인 방화2구역은 작년 말 신통기획 후보지로 선정되면서 호가가 대지지분 기준 3.3㎡(1평)당 6000만원 이상으로 치솟았다. 이 일대에 위치한 H빌라에서 작년 11월 대지지분 10.2평짜리 주택이 5억원(3.3㎡당 4900만원 수준)에 팔린 것을 감안하면 6개월만에 3.3㎡당 1000만원가량 가격이 오른 것이다. 예전보다 오른 가격에도 매물을 찾기 어렵다는 게 인근 공인중개사의 설명이다.

물론 모든 존치구역에서 호가가 오르고 있는 것은 아니다. 같은 존치구역이어도 재개발이 추진될 기미가 보이지 않는 곳에서는 여전히 집값이 별로 오르지 않고 있다. 미아중심재정비촉진지구(강북)에 있는 존치정비구역인 강북3구역이 대표적이다. 이곳에서는 지난 2005년 총 8개구역이 재정비촉진구역으로 지정됐지만, 재개발이 완료된 강북6구역을 제외하고 사업이 지지부진한 상태다.

이 일대에 있는 한 빌라는 올해 5월 전용 50㎡짜리 주택(지하 1층)이 2억8000만원에 거래됐는데, 2020년 6월(지하 1층) 거래가격 2억4200만원 대비 3800만원 오르는 데 그쳤다. 강북3구역과 맞닿아있는 강북2구역(재정비촉진구역)의 I빌라가 올해 1월 전용 45㎡짜리가 4억2500만원(2층)에 팔리면서 2020년 6월(3억4500만원)대비 8000만원 가량 오른것과는 대조적이다.

강영훈 부동산스터디 대표는 “존치구역도 재개발 계획이 있는 곳은 거래도 많이 이뤄지고 가격도 오른다”면서 “존치구역으로 지정됐을 당시는 사업이 이뤄지지 않다가, 여건이 되면 사업이 추진되는 경우도 있다”고 했다. 그는 “모든 존치구역을 일률적으로 판단할 수 없는 만큼 투자에는 주의 해야 한다”고 했다.

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