"'집값 얼마'에서 해방을..주택정책 '국민 주거안정' 향해야" [헤럴드부동산포럼 2022]

주제발표② 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장
미래세대 고통받지 않으려면
지금부터는 담론적 고민 필요
상식 회복되는 실용 정책 전환
안전한, 적절한 집을 제공해야
획일적 주택공급 방식 벗어나
지역별 공급량 수요 맞춰 책정

17일 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘새 정부의 부동산정책 방향’을 주제로 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2022’에서 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장이 주제발표를 하고 있다. 임세준 기자

“왜 사람들이 집 때문에 이렇게 고통받고 힘들어해야 하는지, 우리 미래 세대들이 집으로 인한 고통에서 해방되려면 어떻게 해야 할지 담론적 고민을 해야 할 때입니다. 가장 먼저는 ‘집값이 얼마냐’는 질문에서 해방돼야 합니다.”

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 지난 17일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2022’의 두 번째 주제발표자로 나서 이제는 완전히 새로운 관점에서 주택정책을 만들어야 한다고 강조했다.

김 실장은 “원희룡 신임 국토부 장관도 정책은 ‘실용적’이어야 한다고 했다. 앞으로 주택정책은 국민 눈높이에서 상식이 회복되는 정책 전환이 필요하다”며 “유엔(UN)에서는 ‘도시의 문제’가 곧 ‘주택의 문제’이기에 안전하고 회복 가능하고 지속 가능한 집(도시)을 어젠다로 삼는다. 우리도 집값 숫자만 얘기하지 말고 안전한 집, 적절한 주택을 제공해야 한다”고 말했다.

그는 이를 위해서는 획일적인 주택공급 방식을 탈피해야 한다고 주장했다. 먼저 지역별 주택공급량을 수요에 맞춰 개별적으로 파악해야 한다고 주문했다. 김 실장은 “올해 전국적으로 분양이 많다고 하고, 예년의 2배 정도로 분양물량이 나오는 인천은 주택가격이 떨어지고 있지만 서울은 주택공급이 예년의 50%밖에 안 된다. 지난해에도 서울은 전년 대비 70%로 역대급 물량이 적었던 터라 청약 경쟁률이 높을 수밖에 없었다. 이처럼 지역에 따라 입주·분양물량 수준이 다르기 때문에 지역별로 차별적인 공급 로드맵 마련이 필요하다”고 밝혔다.

높은 청약경쟁률도 결국 서울과 세종에 국한됐다는 점을 짚었다. 김 실장은 “수백 대 1, 수천 대 1 청약경쟁률에 놀라지만 지난해 공급된 430개 단지 중 이런 곳은 4%에 불과한 18개 단지밖에 안 되고 오히려 19%는 미달이었다. 결국 소위 ‘로또 청약’은 서울과 세종에만 있었고, 이는 우리가 서울만 바라보는 주택정책을 마련한다면 이외 지역에선 전혀 다른 결과가 나타날 수 있다는 걸 의미한다”고 지적했다.

정책을 세울 때 주택 유형별로도 다르게 접근해야 한다고 말했다. 그는 “지금 서울 아파트 가격이 안정화되고 있다고 얘기하지만 동시에 서울 연립·단독 등 비(非)아파트의 가격이 상승하고 있어 예의주시해야 한다”며 “또 서울 아파트 매매가 줄어든다는 것은 그만큼 전월세 수요가 늘어난다는 뜻이므로 임차인들의 주거 안정 확보가 어려워질 수 있다”고 꼬집었다.

뿐만 아니라 김 실장은 모두가 비슷한 집에 살 수 있어야 하고, 주택 공급은 값싸며 동시에 좋아야 한다는 획일적인 사고를 벗어나야 보다 건강한 사회가 될 것이라고 언급했다. 특히 사람들의 인식이 오직 ‘집값’에만 매몰되다 보면 비싸고 좋은 일부 집에 사는 소수의 사람을 제외하고는 모두가 ‘패자(敗者)’가 되는 만큼 주의해야 한다고 강조했다. 그 대신 생애주기와 소득계층별로 맞게, 저소득, 중산층 각각에 맞는 ‘안전하고 적절한 집’을 공급해야 한다고 설명했다.

그는 그래서 “헌법에서는 주택정책 목표를 ‘국민의 주거 안정’, ‘주거 수준 향상’으로 분명히 명시하고 있습니다. 그런데 지금까지의 부동산정책은 오직 집값에만 혈안이 돼 있었죠. 서울이란 도시는 최근 지어진 고급 아파트와 아주 오래되고 열악한 쪽방촌까지 공존하고 있습니다. 이런 주거공간 양극화 문제를 해결하는 것 역시 주택정책의 목표가 돼야 합니다”라고 주장했다.

김 실장은 그러면서 새로 임기를 시작한 윤석열 정부가 마주한 주택시장은 녹록지 않은 상황이며, 문재인 정부가 출범했던 2017년보다 현재의 거시경제 상황이 더 좋지 않다고 냉철하게 진단했다. 이게 위축된 대내외적 상황에서 우선적으로 과거 5년간 20여가지가 겹겹이 쌓인 주택시장 규제를 하나씩 풀어나가야 한다고 지목했다.

김 실장은 “특히 조정대상지역은 총 112곳으로, 전 국토의 절반이 해당한다. 조정대상지역은 투기과열지구나 투지지구를 도입하지 않기 위해서 박근혜 정부 말기에 도입한 것인데 이미 이중, 삼중으로 적용하고 있어서 의미가 없다. 정책목표도 달성하지 못했기 때문에 해제할 필요가 있다고 본다”고 강조했다. 이미 오래전부터 김 실장이 재직하고 있는 주산연 등에서는 “규제가 과하다”고 결론 내린 바 있다고도 지적했다.

끝으로 그는 “지난 5년의 규제정책이 만든 부작용을 없애나가야 하겠지만 그 변화로 인한 충격 또한 있기에 긴 호흡으로 접근해야 한다”며 “당장 상반기 내에 해야 할 것, 임기 내에 해야 할 것, 초석을 만들고 다음 정부로 연결시켜야 할 것으로 과제를 나눌 필요가 있다”고 제언했다.

이민경 기자

think@heraldcorp.com