"文정부 공급기능 무시해 카드버블 이후 집값 최대상승" [헤럴드부동산포럼 2022]

주제발표① 홍춘욱 EAR리서치 대표
공급자 비용 부담 커지자 위축
주택시장 거품만 더욱 키워
분상제가 시장불안 직접 연결
민간 유인할 인센티브 있어야
대규모 부실 사태 우려 커져
전세대출 강력 규제 필요하다

17일 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘새 정부의 부동산정책 방향’을 주제로 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2022’에서 홍춘욱 EAR리서치 대표가 주제발표를 하고 있다. 임세준 기자

“집값이 상승하면 착공이 늘어납니다. 미분양이 사라지고 기업의 수익성이 좋아지고 투자자는 돈을 버니까 당연한 일이죠. 그런데 2017~2020년 무슨 일인지 전국 주택가격 상승률이 플러스를 유지하고 있는데 주택 착공 증가율은 연 마이너스 20%를 기록했습니다. 공급이 막힌 거죠. 새집이 공급되지 않고 희소성을 갖는 상황에서 구축이라고 가만히 있겠습니까. 문재인 정부에서 가장 아까운 것은 공급대책입니다. 수요와 공급이라는 경제학의 기본원리를 외면했죠.”

홍춘욱 EAR리서치 대표는 지난 17일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 ‘새 정부의 부동산정책 방향’을 주제로 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2022’에서 지난 정부 주택시장 안정대책 실패의 가장 큰 원인으로 공급 부족을 꼽았다. 문재인 정부가 주택공급자 입장에서 인센티브가 전혀 없는 정책을 추진하다 보니 공급이 위축됐다고 홍 대표는 지적했다.

첫 번째 주제발표자로 연단에 선 홍 대표는 “KB부동산 기준 지난해 아파트값이 20.2% 올랐다. 이는 2002년 카드버블 이후 최고 상승률로, 우리나라 역사상 가장 심각한 버블”이라며 “전임 정부가 숱한 정책에도 어떤 부분에서 실책을 범했기에 이 지경이 됐느냐를 보면 일단 철학에 문제가 있지 않았나 싶다”고 꼬집었다. 부동산을 자산으로 인정하지 않고 부동산을 사는 것을 투기이자 죄악이라고 여기는 감정적인 접근이 문제였다는 지적이다.

특히 분양가상한제(분상제)와 같이 공급 기능을 무시한 정책이 시장 불안과 직접적으로 연결됐다고 분석했다. 홍 대표는 “정부는 ‘분양가 거품 없는 아파트’라며 분양가를 택지비와 건축비를 합한 이하의 가격으로 설정한다고 했는데 경제학자 입장에선 답답하다. 기회비용과 리스크 프리미엄(위험가격)은 어디로 갔느냐”고 목소리를 높였다. 그는 “보통 재건축이 일러야 7년 걸리는데 7년 후 집값이 오르냐, 빠지냐에 대해 전망하기 힘든데 정비사업에서의 분양가 산정 행위를 단순히 택지비와 건축비로 때려잡을 수 있나”라며 “무위험 이자율도 변하는 판에 기회비용을 어떻게 할 것인가에 대해 생각하지 못한 것”이라고 주장했다.

여기에 분상제 도입 전인 2017년 시행한 투기과열지구 내 100% 청약가점제가 비대칭구조를 악화시켰다고 봤다. 홍 대표는 “주택가격 통제로 분양가는 낮아지는데 시세가 올라 차익은 청약당첨자가 가져갔다”며 “그 결과로 청약은 과열됐고 청무피사, 즉 ‘청약은 무슨, 피(웃돈)주고 사자’는 시장 흐름이 생겼다. 주택공급자 입장에선 공급비용이 엄청나게 커지다 보니 위축됐다”고 말했다. 그는 “포럼이 열리는 상공회의소까지 버스를 타고 오는데 반포를 제외하고는 타워크레인을 보지 못했다. 타워크레인은 곧 미래의 입주인데 입주물량이 없는데 무슨 수로 집값을 잡겠느냐”면서 “주택공급이 눈앞에 가시적으로 보이지 않는 상태에서 수요 억제만으로 집값을 잡을 수 없다”고 했다.

홍 대표는 그래서 분양가상한제의 전면 철폐가 필요하다고 제언했다. 그는 “2020년 8·13 공급대책이 제대로 된 효과를 거두지 못하는 상황에서 민간 말고는 답이 없다. 민간이 주택을 공급할 만한 인센티브가 있어야 한다”고 주장했다.

재건축초과이익환수제나 임대차3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)의 폐지 또는 개정도 필요하다는 게 그의 의견이지만 여소야대 상황을 고려할 때 법 개정 없이 가능한 것부터 시행해야 한다고 봤다.

아울러 전세자금대출에 대한 강력한 규제가 필요하다는 의견도 내놨다. 홍 대표는 “최근 집값 급등의 가장 강력한 요인은 주택 전세자금대출 또는 전셋값 상승을 활용한 갭투자”라며 “전세를 끼고 신용대출로 집을 샀다면 실질적인 LTV(주택담보대출비율)는 100%를 넘는다. 시장금리 인상과 대출 여건 악화, 경기 여건 변동이 맞물리면 대규모 부실 사태를 유발할 수 있다”고 지적했다. 그러면서 “임대차법 여파로 월세 전환이 늘어나는 지금이 오히려 기회”라며 “문재인 정부가 지난해 가을부터 강력한 대출억제책을 펼친 이후 집값 급등세가 잡힌 것을 잊지 말아야 한다”고 말했다.

홍 대표는 그러면서 6·1지방선거를 앞두고 다양한 지역개발 공약이 나오는 것을 고려할 때 부동산시장이 다시 불붙을 개연성이 충분하다고 경고했다. 그는 “선거 때 집값이 빠지는 것을 본 적이 없다”면서 “불바다시장에서 정부가 한방에 모든 것을 해결하겠다는 식으로 접근하기보다는 주택공급의 타임라인을 제시하고 준비된 대안을 상황이 변할 때 적기에 내놓는 순발력 있는 정책이 필요하다”고 했다.

김은희 기자

ehkim@heraldcorp.com