"부동산은 정치 아닌 정책..시장 정상화가 우선" [헤럴드부동산포럼 2022]

패널 종합토론서 나온 평가와 제언
"文정부, 규제일변도..일관성조차 없었다"
"재초환·분상제 위헌 소지..규제 완화해야"
"2030 '영끌' 비판만 말고 원인 분석 필요"
"전세대출 규제 필요..DSR 완화는 신중히"

지난 17일 대한상공회의소에서 진행된 ‘2022 헤럴드경제 부동산포럼’에 참여한 부동산전문가들은 한목소리로 지난 정부의 부동산정책 실패에 대해 “정책의 정치화”를 지목한 뒤 ‘시장의 정상화’가 시급하다고 제언했다.

이들은 부동산정책에 정치를 도입하며 이념화가 이뤄졌고, 결국 시장과 정책의 괴리감 탓에 부동산 가격 급등을 불러왔다고 비판했다.

특히 전문가들은 지난 정부가 과도한 규제일변도 정책을 쓰고, 그 정책의 일관성조차 없었다는 점에 대해 공통적으로 동의하는 입장을 보였다. 그러면서 지난 정부가 수도권, 특히 강남 집값을 낮추는 데에 큰 노력을 기울이며 결국 공급도 위축되는 결과를 낳았다는 점에 대해 지적한 뒤 부동산시장을 바라보는 시각이 지역별·세대별로 큰 차이를 보이는 상황에서 변화된 시장 상황을 규제로만 대응하기에는 부족하다는 반응을 내놓았다.

토론 좌장을 맡은 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “이번 정권교체의 가장 큰 이유는 결국 부동산 문제였다. 부동산정책을 투표로 심판한 최초의 사례가 아닌가라는 생각도 든다”며 “새 정부는 지난 정부의 잘못을 되짚어 규제를 완화하고 시장 기능을 정상적으로 작동하도록 정책을 펼쳐야 한다”고 조언했다.

정원 법무법인 지평 부동산건설부동산그룹장 역시 “주택시장에서 정치가 아닌 정책에 기반을 둬 예측 가능한 부동산정책을 펼치는 것이 중요하다”며 “민간에 대한 과도한 부동산 규제는 완화해야 한다”고 주문했다. 이어 송인호 KDI 경제정보센터 소장도 “지난 정부 수요 억제책의 대표적인 형태가 지역을 규제하고, 지역 내의 대출을 규제하며, 고가 주택을 사지 못하게 하는 것이었다”며 “부동산정책은 특히 수요, 공급, 매매, 임대 등이 서로에게 영향을 준다는 점을 잊지 말고 종합적으로 설계돼야 한다”고 했다.

임대차 3법의 부작용에 관해서도 다들 입을 모았다. 의도는 좋았지만 긍정적 효과보다는 결국 시장을 교란한 측면이 크다는 지적이 이어졌다. 송 소장은 우선 전세가격과 매매가격이 동시에 상승하는데에 임대차 3법이 큰 영향을 미쳤다는 점을 문제 삼았다. 임대차 3법 시행 전에도 임차인은 과거 한집의 거주기간이 3.8년에 달했던 만큼 정부의 잘못된 간섭으로 전세가격이 상승하게 됐고, 이와 동시에 매매가격도 올랐다는 것이다.

하지만 현 시점에서 임대차 3법을 폐지해야 할 것인가에 대해서는 오히려 시장에 혼선을 줄 수 있는 만큼 신중해야 한다는 입장으로 의견이 모였다. 한문도 연세대 겸임교수는 “임대차 3법을 갖고 설왕설래하는데 주택가격에 이미 다 반영됐다”며 “국가가 존재하는 이유는 국민의 보호이고, 임대차 3법을 폐지하자는 것은 시장주의자만의 논리”라고 지적했다. 그러면서 한 교수는 “임대차 3법 폐지 부분은 얘기를 꺼내지 말고, 장기 임대인에 대해 세제 혜택을 주는 방식 등으로 제도를 병합해야 한다”며 “임대인들에도 국가에 협조한 대가로 충분한 혜택을 줘야 한다”고 조언했다.

윤석열 대통령의 주요 부동산 공약으로 제시되며 기대감을 불렀던 재건축 규제 완화에 대해서는 “재건축 초과이익환수제를 비롯한 잘못된 규제는 완화해야 한다”는 의견도 나왔다. 정 그룹장은 “당장 재건축에 대해서는 초과이익을 환수하면서 재개발에 대해서는 환수하지 않고 있다. 재건축과 재개발이 본질적으로 다르다고 할 수 없음에도 재건축에 대해서만 초과이익을 환수하는 현재 방식은 이해하기 어렵다”고 지적했다.

분양가상한제에 대해서도 그는 “문재인 정부는 지난 2019년 8·12 부동산대책을 발표하며 민간택지의 분양가상한제 적용지역 지정 요건을 크게 완화했다”며 “민간택지에 대한 분양가상한제는 헌법적 정당성이 부족하다”고 비판했다.

이른바 ‘영끌’로 대표되는 20·30대의 갭투자 현상에 대해서는 “젊은 무주택자의 주택 소유 열망을 투기라고 비판만 하는 것은 옳지 않다”는 지적이 공통적으로 나왔다. 송 소장은 “집값 급등의 원인을 다주택자로 지목하며 수요 억제 정책을 사용한 지난 정부의 부동산정책 속에서 30대가 할 수 있던 유일한 주택 구매 방식이 갭투자였다는 점을 기억할 필요가 있다”고 했고, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장 역시 “30대 입장에서는 주택을 소유하고 싶었을 텐데 정부가 30대에게 주택 마련의 길은 열어주지 않고 영끌과 갭투자라고 비판하며 내모는 것은 부당했다”고 비판했다.

새 정부에서 완화 가능성이 언급되기도 했던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 대해서는 신중해야 한다는 의견도 있었다. 한 교수는 “일부 시장주의자는 DSR 규제 완화에 대한 요구를 계속하고 있지만 현재 우리나라의 금융취약성지수 등을 살펴보면 부동산 분야에서 이미 임계점에 달한 상황”이라며 “새 정부가 DSR 규제를 완화하기에는 녹록지 않은 상황이라는 점을 인식해야 한다. 오히려 주택공급이 원활하게 이뤄지면 대출 규제 문제는 차순위가 될 수 있다”고 조언했다.

서영상·유오상 기자

osyoo@heraldcorp.com