[尹정부의 도전⑩] '시장 정상화' 내건 부동산정책..금리인상 속 '연착륙' 될까

'250만호+α' 주택공급·규제완화로 차별화
인플레이션·빅스텝 국면 예고.."속도조절 관건"

[편집자주]앞으로 5년간 대한민국호를 이끌고 갈 제20대 대통령과 윤석열 정부가 5월 10일 마침내 출항했다. <뉴스1>은 새 정부 출범에 맞춰 이번 정부가 처한 나라 안팎의 현실을 '도전 요인'이라는 측면에서 다양하게 조명해 보려고 한다. 정치적으로는 '여소야대'가 윤석열 정부의 성패를 가를 가장 핵심적인 위협으로 부상했고, 경제적으로는 고물가·고환율·고금리 등 '3고(高)경제'가 정책적 선택지를 옥죄고 있다. 사회적으로는 청년층 젠더 갈등의 폭발을 비롯한 '갈등의 일상화' 시대가 펼쳐져 있다. 나라 밖으로 눈을 돌려보면, 러시아와 중국의 밀착 행보에 서방세계가 맞서는 '신냉전' 격랑이 한창이다. 항해 시작부터 험난한 삼각파도와 암초를 상대해야 하는 윤석열 정부가 정치·사회·경제·국제 등 다방면에서 고개를 내미는 도전들 앞에서 성공적인 응전을 펼쳐나가는 데 도움이 되기를 바란다.

윤석열 대통령이 대선후보 시절이던 지난 3월 경기도 파주시에서 유세를 하는 모습. 2022.3.6/뉴스1 © News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김진 기자,금준혁 기자 = '부동산 기능 정상화'를 공언한 윤석열표 부동산 정책이 본격화한다. 원희룡 신임 국토부장관은 취임식을 통해 '주택 공급'과 '규제 완화'에 방점을 찍었다. 미국 금리 인상 등 대외 변수가 도사리는 가운데 전문가들은 속도 조절이 관건이라고 입을 모아 강조했다.

◇'5년새 2배 이상' 치솟은 집값안정·금리인상 변수 대응 과제

새 정부의 주요 과제는 문재인 정부 임기 동안 천정부지로 치솟은 집값의 안정과 대외 변수 대응이다.

문재인 정부 임기 동안 '수요 억제'에 집중됐던 부동산 정책은 이례적인 초저금리와 풍부한 유동성이 주택 공급 부족과 맞물리며 수도권 집값 폭등이란 결과를 가져왔다. 1호 부동산 대책에는 대출 문턱을 높이는 조치가 포함됐고, 다주택자에 대한 세금 부담을 늘리는 정책이 이어졌다.

주택 공급 계획은 2018년 3기 신도시 발표에서야 나왔다. 김현미 초대 국토부 장관은 취임 당시 "살 만한 주택이 부족해서 집값이 오르는 게 아니라 투기세력 때문에 집값이 오르는 것"이라며 공급 부족을 일축한 바 있다.

그 결과 문재인 정부 5년 동안 서울 아파트 평균 가격은 2배 이상 상승했다. KB부동산에 따르면 2017년 5월 6억708만원이었던 서울 아파트 평균 가격은 임기 말인 올해 3월 12억7334만원까지 올랐다. 같은 기간 강남 아파트 평균 가격은 7억3347만원에서 15억1897만원으로, 강북 아파트는 4억5864만원에서 10억원대로 뛰었다.

실수요자를 중심으로 위기감이 퍼지면서 20~30대까지 '영끌' 대출로 집장만에 나섰고, 대다수가 서울 외곽으로 눈을 돌리면서 수도권 아파트 가격의 전반적 상승으로 연쇄작용이 이어졌다.

17일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.5.17/뉴스1 © News1 구윤성 기자

그러나 최근 상황은 빠르게 악화하고 있다. 미 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 3월 약 3년 만에 기준금리를 0.25%포인트(p) 인상한 데 이어, 이달 한번에 0.5%p를 올리는 '빅스텝' 국면에 접어들었다.

이는 우크라이나 전쟁 등에 따른 물가 압박에 따른 것으로, 국제통화기금(IMF)은 물가상승률이 전 세계 중앙은행들의 예상치보다 더 가파를 수 있다며 각국의 공격적 긴축을 예견한 상태다. 한국은행도 하반기 국내 기준금리 빅스텝 가능성을 열어놨다.

이 경우 대출로 아파트를 매입한 이들의 부담이 커지고, 신규 대출도 감소할 전망이다. 금융권에선 이미 6%를 넘어선 주택담보대출 금리의 7% 돌파가 '시간문제'라는 관측도 나온다. 임병철 부동산114 수석연구원은 "지방선거 이후 연말까지 연속적인 기준금리 인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등이 이어진다면 하반기 부동산 시장 상승세가 주춤할 것"이라고 봤다.

◇'수도권 중심 대규모 공급' 제시…"집값 자극않는 공급 돼야"

새 정부도 이 같은 상황을 주시하고 있다. 대통령직인수위는 부동산 정책을 6대 국정목표 가운데 첫 번째 우선순위에 포함하고 주거 안정 실현, 부동산 세제 정상화 등을 제시했다. 세제와 관련해서는 임기 첫날인 지난 10일에 맞춰 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시 중단하는 조치를 단행했다.

원 장관 취임식에서는 '주택 250만호+α 공급' 로드맵을 100일 이내 발표하겠다는 계획이 전면에 나왔다. 특히 원 장관은 "수요가 많은 도심공급에 집중해 집값 안정의 초석을 마련할 것"이라고 말했다.

전 정부의 '수요 억제책'을 되풀이하지 않겠다는 것으로, 윤석열 대통령은 후보 시절 수도권 130만∼150만호를 포함한 주택 250만호 공급을 공약으로 내건 바 있다. 로드맵에는 구체적인 공급 방법이나 물량이 포함될 것으로 보인다.

재개발·재건축 사업, 금융·세제 등의 규제 완화와 관련해 각 부처와 관계기관이 머리를 맞댄 '마스터플랜'도 언급했다. 다만 주택담보대출비율(LTV)·DSR 규제 완화와 관련해서는 "금리가 본격적으로 오르는 시기"라며 "LTV·DSR을 전체적으로 한번에 자극하는 것은 시기상 신중할 수밖에 없다"고 강조했다.

원희룡 국토교통부 장관이 17일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 인사말을 하고 있다. 2022.5.17/뉴스1 © News1 유승관 기자

전문가들도 새 정부의 부동산 정책이 시장에 안착하기 위해서는 '속도 조절'이 필수적이라고 봤다. 수도권 중심 공급을 예고한 상황에서 추가적인 집값 자극을 최소화해야 한다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "최고 관건은 속도조절"이라며 "주택공급 활성화가 시장에 도움이 될지 미지수고, 해외 경제 같은 변수가 커서 어느 정도 집값이 하향안정됐을 때 공급을 하는 방향이 나을 것"이라고 말했다. 또 "외견상으로는 민간공급 활성화를 표방하지만 실질적으로 쉽지 않을 것"이라며 "집값을 자극하지 않는 공급 위주로 가야 한다"고 설명했다.

임 수석연구원도 "주택 공급 로드맵 발표는 시장 안정을 이끌겠다는 선언적인 사전 포석으로 읽힌다"며 "거래 활성화 차원에서 규제를 풀겠다고는 하나 당장은 쉽지 않은 만큼, 시장이 안정된 이후 공약을 실행하는 게 현재 시장 분위기에 더 맞는 것으로 보인다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 상승이 주택 가격 상승기조를 꺾는 역할을 할 것"이라며 "다만 집값이 멈추면 정비사업 활성화에 어려움이 생겨 사업이 지연될 수 있는 딜레마가 생길 수 있어, 이를 해소할 방안 또한 숙제가 될 것"이라고 말했다.

soho0902@news1.kr