['차율'의 부동산 법률] 신규입주아파트 전·월세 계약시 주의해야 할 점

2년여 동안 지속된 신규 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 차츰 사그라들고 엔데믹(풍토병화) 단계로 접어들었다. 이에 그동안 움츠렸던 각종 야외 활동과 축제, 가족 모임 등 완화된 사회적 거리두기 단계에 맞춰 여러 관련 업계도 기지개를 켜고 있다. 부동산 시장도 봄 이사철을 맞아 한동안 잠잠했던 매수심리가 조금씩 움직이며 전·월세 계약체결도 늘어나는 추세다.

통상 주택 임대차 계약 체결시 가장 먼저 등기부등본을 발급받아 내가 계약할 집이 임대인 소유가 맞는지 혹은 근저당이 설정된 것은 없는지를 먼저 확인한다. 전입신고와 확정일자를 통해 만일의 사태로부터 내 재산을 보호한다. 하지만 등기부가 아직 나오지 않은 신규아파트의 경우 새집이어서 좋긴 하지만 어떻게 안전을 담보할 수 있을까.

통상 신규 아파트는 준공승인이 나고 임시사용승인이 나면 입주를 허용한다. 하지만 실제로 등기가 나오기까지 2~3개월 가량의 시간이 소요된다. 아파트 단지별 전체 세대수 중 일반분양, 조합원분양 등 규모가 각기 다르고 수분양자들의 잔금지급이 지연되는 등 여러 이유가 있다. 하지만 임대차계약은 통상 입주예정일 이전 즉 등기가 나오기 전부터 이뤄지기 때문에 임대차 계약시 미등기 상태인 곳이 대부분이다. 세입자 입장에선 이 점이 매우 불안할 수 있다. 때문에 일반적인 임대차계약에 비해 몇 가지 더 꼼꼼히 체크를 한 뒤 계약을 하는 것이 좋다.

먼저 분양계약자(수분양자)와 임대인이 동일한 사람인지 확인해야 한다. 미등기 상태여서 등기부등본 확인은 불가능하기 때문에 임대인에게 분양계약서 원본을 요구해 계약 체결일에 한번 확인하고 잔금지급일에 그동안 분양계약자의 지위에 변동은 없었는지 한 번 더 확인하는 것이 좋다.

가능하면 건설업체에 분양계약자가 맞는지 신분확인까지 하는 것이 좋다. 계약금과 잔금의 입금은 반드시 분양계약서 원본에 적혀있는 수분양자(분양계약자) 명의의 계좌로 입금해야한다. 만일 분양계약자가 아닌 대리인과 계약을 하는 경우 위임장, '본인발급용 인감증명서', 대리인 신분증을 받아두어야 한다.

구청이나 주민센터에 가서 계약할 집의 전입세대 열람을 해봐야 한다. 전입세대 열람을 통해 본인보다 선순위 임차인이 있는지 여부, 만약 있다면 언제 전입신고를 했는지 확인할 수 있다. 이를 통해 내가 계약한 집에 이미 다른 사람이 이중으로 임대차계약을 체결하고 전입신고를 했는지 여부를 확인할 수 있다.

임대인(수분양자)의 납부내역과 대출현황도 꼭 확인해야 한다. 임대인에게 수분양자 납부내역서의 사본을 요구하여 현재까지 납부한 금원이 얼마인지 그 중 대출이 얼마인지 확인해야 한다. 신규분양아파트는 대체적으로 대출을 안고 분양받는 경우가 대부분이어서 대출금과 전세보증금의 합계가 70%가 넘지 않도록 대출금액을 확인해야 한다. 즉 이주비대출금·중도금대출금이 얼마인지, 남은 분양대금은 얼마인지 확인하고 확인한 금액이 사실과 다를시 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다는 특약을 명기하는 것이 좋다.

분양계약자(임대인)가 임차인이 지급하는 전세보증금으로 분양 아파트의 잔금을 납부한다면 분양계약자가 전세보증금으로 잔금을 치르는지를 직접 은행에 가서 확인하는 것이 좋다. 만약을 대비해 임대차계약서에 '전세보증금 지급과 동시에 잔금 상환을 하지 않거나 며칠 내로 잔금 상환이 안 될시 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다'는 특약을 넣는 것이 좋다.

임대인이 분양대금 잔금 미납 등으로 분양(공급)계약이 해지되거나 소유권 확보를 못하는 등의 문제 발생시 본 임대차계약은 무효로 하며 임대인은 위약금을 지불키로한다는 특약을 넣는 것도 추천할 방법이다.

마지막으로 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 한다. 미등기 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이다. 미등기로 전세권설정 등기는 할 수 없으나 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 얻을 수 있어 추후 경매로 집이 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있다.

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이경호 법무법인 차율 변호사 변호사
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