"임대차 3법 때문에 2년 뒤가 두렵다"..갱신권 안쓴 월·전세 재계약 시 10% 넘게 뛰어
월세간 계약보다 전세간 계약이 인상 폭 커
갱신권 사용 비율 중대형보다 소형이 높아
2년 뒤 급등 대신 청구권 사용 차후로 미뤄
16일 부동산R114가 전월세 신고제가 시행된 작년 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약 17만3700건 중 갱신계약(재계약)으로 신고된 4만9523건의 종전 및 갱신 계약 내역을 분석한 결과에 따르면, 종전 월세 계약에서 갱신계약도 월세로 이뤄진 경우는 총 9805건으로 나타났다. 이가운데 갱신권을 사용하지 않은 4220건의 환산보증금은 종전 5억2088만원에서 갱신 5억9221만원으로 13.7%(7133만원) 오른 것으로 집계됐다.
월세간(월세→월세, 대부분 보증부 월세) 계약의 경우 갱신권(5585건)을 사용했을 때 보증금은 종전 5억4141만원에서 갱신 계약을 통해 5억5883만원으로 3.2%(1742만원) 올랐다. 갱신권 미사용 월세 재계약 상승률의 25%를 밑돌았는데 갱신권을 쓰면 직전 계약보다 임대료를 5% 이상 올릴 수 없는 전월세상한제가 적용되기 때문으로 풀이된다.
이에 비해 전세에서 전세로 재계약이 이뤄진 3만7492건 가운데 갱신권을 사용하지 않은 1만59건의 평균 보증금은 8570만원(4억7799만원→5억6369만원)으로 17.9% 뛰었다. 전세간 계약이 월세간 계약보다 상승 폭이 4.2%포인트 높은 셈이다.
전세간(전세→전세) 거래에서 갱신권을 사용한 2만7433건의 평균 보증금은 종전 4억9758만원에서 5억2079만원으로 4.7%(2321만원) 올라 역시 월세간 계약보다 상승 폭이 컸다.
전세 보증금은 계약 만기 후 세입자가 돌려 받는 돈이어서 임차인이나 임대인이 이자 형태로 내는 월세보다는 가격 인상이 상대적으로 쉬웠을 것으로 업계 관계자들은 보고 있다.
주택형별 갱신권 사용 비율은 중소형보다 중대형이 적었다. 조사 기간 내 재계약이 이뤄진 4만9523건 중 전용 60㎡ 이하의 거래는 1만9049건, 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 2만1931건, 전용 85㎡ 초과는 8543건으로 각각 조사됐다. 이 중 전용 85㎡ 초과의 갱신 사용 비율은 63.6%로 가장 낮은 반면, 전용 60㎡ 이하의 갱신권 사용 비율은 70.8%로 가장 높았다. 가장 거래량이 많은 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 67.5%가 갱신권을 사용했다.
임대차 3법 도입 당시 보증금이 높은 대형일수록 갱신권 사용 비율이 높을 것이라는 의견이 많았지만, 소형일수록 갱신권이 더 많이 활용됐음을 알 수 있다.
대형 아파트의 경우 집주인이 갱신권 사용을 거부하고 높은 임대료 인상을 요구해도 자녀 학업이나 직장 등의 문제로 이사가 어려워 갱신권을 사용하지 못했거나 세입자가 향후 전셋값이 더 오를 것을 고려해 일단 집주인 요구대로 보증금 등 임대료를 올려준 뒤 갱신권 사용을 다음으로 미뤘을 것으로 짐작된다. 또 중대형 거주자일수록 상대적으로 보증금 인상 대응 여건이 나았을 것이라는 의견도 있다.
갱신권을 사용한 경우는 전월세 상한제 영향으로 조사 기간 내 계약에서 평균 인상률이 4.2%로 제한됐다. 이는 갱신권을 사용하지 않은 18.2%(4억8705만원→5억7580만원)의 25%도 채 되지 않는상승률이다.
이가운데 전용 85㎡ 초과 중대형 세입자는 종전 7억7295만원에서 9억3459만원으로 21.0%(1억6254만원) 임차보증금을 올려준 것으로 나타났다. 이는 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 18.3%(4억9795만원→5억8890만원), 전용 60㎡ 이하 14.3%(3억1317만원→3억5783만원)보다 높은 상승률이다.
한편, 이번 조사에서 신규 계약은 종전 계약 금액을 알 수 없지만, 지난해 6월 전월세신고제 시행 이후 신고된 갱신계약은 종전 보증금과 월세 등 임대조건이 공개된다. 이때 월세를 모두 전세 보증금으로 환산했으며, 전월세전환율은 지난해 6월부터 올해 2월까지 한국부동산원의 서울 아파트 평균치인 4.1%를 적용했다.
[조성신 매경닷컴 기자]
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