지방선거 앞두고 종부세 꺼낸 巨野.. "사실상 과세 무력화" [野, 다주택 과세기준 손질]

기준 공시가 11억→15억 상향 검토
"시장 매물 줄어 외려 거래절벽 심화"
지방세수 감소·저가주택 투기 우려

거대야당인 더불어민주당이 지방선거를 앞두고 1주택자 대상 종합부동산세(종부세) 과세기준을 기존 공시가격 11억원에서 15억원 초과로 높이는 방안을 검토하면서 사실상 '종부세 무력화'라는 우려가 나오고 있다. 특히 다주택자의 종부세 세율을 보유주택 수가 아닌 주택가격 합산가액으로 기준 변경하는 것은 과세형평성 차원에서 긍정적이지만 지방세수 축소, 저가주택 투기 등 갖가지 부작용에 대한 보완책이 반드시 병행되지 않으면 더 큰 혼란만 유발할 것이라는 지적이다.

■공시가 15억원, 시가 약 19억~21억원

15일 부동산 전문가들과 종부세법에 따르면 종부세는 고액의 부동산 보유자에 대해 재산세와 별도로 세금을 부과해 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하는 데 목적이 있다. 종부세는 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 자에게 부과된다. 단, 1세대 1주택자는 11억원을 초과하는 자에게 부과된다. 지난해 공시가격 11억원을 넘는 주택은 약 34만7000가구다. 전체 주택 중 종부세 부담 주택의 비율은 1.9%로 이 중 아파트가 90%를 차지했다.

전문가들은 민주당이 1주택자 종부세 과세기준(공제금액)을 공시가 15억원 초과로 상향하는 데 대해 우려했다. 현행 11억원 기준이 지난해 결정된 상태에서 급격한 제도 변경 시 부작용이 많다는 이유 때문이다. 앞서 종부세 과세기준은 2005년 공시가 9억원에서 2006년 6억원, 2009년 9억원, 지난해 11억원으로 바뀌었다. 더욱이 종부세 목적이 고액 부동산에 대한 세금 부과인데 이 기준이 사회적 논의 없이 변경되면 부자감세 논란이 커질 게 뻔하다.

부동산 업계에선 15억원 상향조정으로 종부세 부담에서 벗어나는 주택이 늘어나는 점에 주목하고 있다. 지금까지는 공시가격 11억원 초과(시가 약 15억~17억원) 주택은 소액이라도 종부세 납부를 고려해야 했으나 앞으로는 15억원(시가 약 19억~21억원)으로 기준선이 올라가 세금을 내는 주택은 더 적어진다. 과세기준 상향으로 종부세를 피하면 보유세(재산세+종부세) 부담이 줄면서 시장에 주택 매물을 내놓지 않아 거래절벽이 더 심화될 것이라는 전망도 나온다.

아울러 지자체 세수 급감도 우려된다. 종부세법의 법 목적 중에는 '지방재정의 균형발전'이 포함돼 있다. 국세인 종부세는 정부가 걷어 전액 교부금으로 지자체에 재정 여건, 사회복지, 지역 교육 등 배분 기준에 맞춰 부동산교부세로 배분하기 때문이다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "집값이 상승하면 세금도 쫓아가는 게 맞다"면서도 "종부세 과세기준이 높아지면 지방 재정불균형이 심화될 수 있어 국세 체계에 대한 고민도 필요하다"고 말했다.

■지방 투기수요 자극 우려도

종부세는 과세형평성 차원에서 다주택자에게 높은 세율을 적용한다. 1세대 1주택자에겐 보유주택 가격에 따라 0.6~3.0% 세율이 부과되지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자에게는 1.2~6.0%가 적용된다. 다주택자에게 2배 수준의 세율을 매기는 것이다. 공시가 15억원 주택을 1채 가진 사람과 공시가 5억원짜리 주택을 3채 보유한 사람의 자산 가치는 같지만 납부해야 할 세금은 후자가 더 크다. 이로 인해 종부세 부담을 피하기 위해 강남의 '똘똘한 한 채' 선호현상이 강해졌다.

이 때문에 대부분 전문가들은 종부세 세율을 합산가액으로 변경하는 방향성에는 공감하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "종부세는 주택 가격을 끌어올리고 거주지역에 따른 계층을 고착시킬 우려가 있다"며 "종부세 때문에 다주택자들은 보유주택들을 정리한 뒤 해당 지역의 똘똘한 한 채 주택을 구입할 가능성이 높지만 결국 주택물량이 한정돼 가격상승으로 이어진다"고 말했다.

다만 종부세 세율에서 주택 수 기준을 빼면 지방의 저가주택 투기를 자극할 수 있다고 지적했다. 송승현 도시와경제 대표는 "종부세에 대한 다주택자 세율이 사라지면 일정 합산가액 내에서 지방의 소형주택을 사재기하는 투기가 발생할 수 있다"며 "합산가액 기준으로 하더라도 주택 수에 대한 적정한 세율을 두는 방향이 적절할 것"이라고 말했다.