"미달 속출하고 있다"..수도권 청약시장 '흔들', 경기도 비상등 켜졌다

미달율 2%→22% '빨간불'
경기 청약미달 지난해 10배
서울도 미분양 증가세
분양시장 양극화 심화 전망
"분양시장 옥석 가리기 더 뚜렷해질 것"

아파트 공사 현장 모습 [사진 출처 = 연합뉴스]

지방에 이어 수도권 청약시장에도 빨간불이 켰졌다. 저렴한 분양가로 여전히 마감행진을 이어가고 있는 공공택지와 달리 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지에서는 청약 미달 단지가 속출하고 있다. 집값 고점 인식에 더해 올해부터 아파트 분양 잔금에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 까다로운 대출 규제에 수도권 청약시장도 옥석 가리기를 본격화하는 모습이다.

12일 부동산R114가 청약홈 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 전국에서 분양된 132개 단지 가운데 1개 주택형이라도 미달이 발생한 단지 수는 총 33곳으로 전체의 25%에 달했다. 특히 경기도는 올해 들어 분양한 37개 단지 중 22%인 8개 단지가 모집 가수를 채우지 못했다. 102개 단지 가운데 단 2%(2곳)만 순위내 마감에 실패했던 작년과 비교하면 미달 비율이 10배로 커진 셈이다.

일례로 지난달 경기 안성시에서 공급된 '안성 공도 센트럴카운티 에듀파크' 전용 84㎡는 4개 주택형이 2순위 청약에서도 모두 미달됐다. 전체 416가구 일반분양에 청약자 수는 182명에 불과하다. 비슷한 시기 경기 동두천시 생연동 '브라운스톤 인터포레'도 전체 8개 주택형중 3개 주택형이 2순위 청약에서도 모집 가구 수를 채우지 못했다.

대구 등지를 필두로 지난해 말부터 시작된 미분양 우려가 수도권으로 점차 확산하고 있다. 최근 공급과잉에 따른 집값 약세를 보이는 대구시에서는 올해 분양된 7개 단지 전체에서 미달이 발생했다. 또 경북은 7개 단지 중 4개 단지(57%), 충북은 6개 단지 중 3개 단지(50%)에서 각각 미달이 났다. 현재 대구와 주변지역에서는 미계약분만 모아서 재청약(무순위 청약)을 받고 있지만, 미달이 줄을 잇고 있다.

청약 경쟁률도 내리막길을 걷고 있다. 전국 아파트의 청약경쟁률은 지난해 평균 19.79대 1에서 올해는 13.2대 1로 하락했다. 수도권 경쟁률은 지난해 평균 30.96대 1에서 올해 절반 이상 내려앉은 14.97대 1을 기록했다. 특히 경기도의 경우 작년 평균 28.54대 1에서 올해 10.08대로 급락했다.

청약 경쟁 열기가 빠르게 식으면서 계약을 포기하는 당첨자들도 늘고 있다. 분양사업장에서는 청약 부적격자로 인해 다소의 차이는 있지만, 미계약이 발생한다. 하지만 올해는 당첨자 스스로 계약을 포기하는 경우가 종전보다 늘어난 것이다.

최근 서울 구로구 개봉동에서 공급된 주상복합 '신영지웰 에스테이트 개봉역'은 초기 계약률이 70%에 그쳤고, 강북구 미아동 '북서울자이폴라리스'는 전체 295가 구중 18가구가 무순위 청약으로 밀렸다. 이들 사업장은 분양가상한제 대상에서 제외돼 고분양가 책정 논란이 있었다는 공통점이 있다.

지난해 완판(완전판매) 행진이 이어진 오피스텔과 도시형생활주택 등 투자형 상품도 최근 청약열기가 한풀 꺾인 모습이다. 작년 11월 분양한 파주 운정 힐스테이트는 고분양가 논란 속에 6개월째 분양이 이어지고 있다. 이 사업 시행사는 최근 잔여 미계약분 해소를 위해 분양대금 일부를 대출로 전환하는 등 계약조건을 완화한 것으로 알려졌다.

이같은 청약시장 침체는 잇단 금리 인상으로 커진 이자 부담에 올해부터 더욱 강화된 대출 규제 등이 영향을 준것으로 풀이된다. 정부는 올해부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상을 총대출액 2억원 이상(7월부터는 1억원 이상)으로 확대했다.

한 분양사 관계자는 "아파트 잔금 대출도 DSR 적용 대상에 포함되면서 대출에 막혀 계약을 포기하는 사례가 적지 않다"면서 "특히 청약통장을 쓰는 아파트보다 통장과 무관한 오피스텔에서 청약 포기가 더 많이 발생한다"고 말했다.

분양시장의 양극화도 점차 심화될 것으로 전망된다. 분양가상한제 적용 민간 아파트나 분양가가 저렴한 공공택지 내 아파트에는 청약자들이 몰리겠지만, 고분양가나 입지 여건이 상대적으로 떨어지는 단지는 수요자들로부터 외면 받을 것으로 예상되서다.

여경희 부동산R114 연구원은 "지난해에는 '영끌족(영혼까지 끌어 대출)'을 포함한 투자수요가 청약시장 활기에 적극 관여했지만, 올해 들어 집값 상승에 대한 부담감, 금리 인상, 대출 규제 등으로 무리하게 분양을 받으려는 수요가 줄어들었다"면서 "입지·분양가·전매제한 등 규제 여부에 따른 분양시장의 옥석 가리기는 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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