새정부 DSR규제 안 건드리는 이유는..가계부채 최후보루

소득 적으면 담보 있어도 대출제한..7월부턴 총대출 1억원 초과시 적용
청년층 LTV 완화효과 제한 지적..장래 소득 반영으로 보완

정부의 DSR 규제 [제작 최자윤] 일러스트

(서울=연합뉴스) 심재훈 이지헌 기자 = 윤석열 정부가 대출규제 정상화를 추진하면서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 기존 틀을 유지키로 한 것은 가계부채 문제가 여전히 한국 경제의 가장 큰 잠재 리스크 요인이라는 점을 의식한 조처로 풀이된다.

금리 인상기를 맞아 가계의 이자 부담이 늘어나고 있는 가운데 정밀한 정책 고려와 설계가 전제되지 않는다면 가계부채 부담을 가중하고 부동산시장의 변동성만 키울 수 있기 때문이다.

이에 따라 상환능력에 기반한 대출한도 관리, 즉 DSR 규제는 새 정부 가계부채 정책의 근간이자 최후의 보루로 남게 됐다.

다만, 다른 대출 규제는 실수요자의 '주거 사다리' 형성을 보장하는 방향으로 손질이 예상된다.

DSR로 상환능력 평가…주택대출 이외에 신용대출·카드론도 같이 반영

DSR란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다.

지난 1월부터 적용되는 현행 DSR 규제(2단계)는 총대출액이 2억원이 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있다.

즉, 연 1억원 소득자가 연간 원리금 상환액으로 4천만원 넘는 돈을 지출하고 있다면 갚을 수 있는 능력 범위를 넘어서 돈을 빌렸다고 보는 것이다.

DSR 계산에 사용되는 총대출액에는 주택담보대출뿐만 아니라 일반신용대출, 자동차 할부대출, 카드론 등이 모두 포함된다. 다만, 전세자금대출은 포함되지 않는다.

이전에도 주택대출 시 소득 기준을 따지는 총부채상환비율(DTI) 규제가 있었지만, 다른 금융부채 상환 부담을 따지지 않아 실제 상환능력을 가늠하는 데 한계가 있다는 지적이 많았다.

성태윤 연세대 교수는 "주택담보대출비율(LTV)이 대출자가 파산했을 때 담보의 잔여가치가 얼마나 되느냐를 본다면 DSR은 실질적으로 대출 위험관리가 되고 있느냐를 보는 것"이라며 "그래서 DSR 관리가 중요하다"고 말했다.

서울 시중은행 창구 모습 [연합뉴스 자료사진]

3단계 DSR 7월 도입…총대출 1억원 넘으면 적용

현재 적용되고 있는 2단계 DSR 규제는 총대출액이 2억원이 넘으면 원칙적으로 연간 원리금이 연소득의 40%(제2금융권 50%) 수준까지 대출을 받을 수 있도록 제한한다.

당초 정부는 개별 대출자에게 적용하는 차주 단위 DSR 규제를 2023년 7월까지 3단계에 걸쳐 도입하겠다는 목표를 세웠다.

그러나 작년 7월 1단계 DSR 규제를 도입한 뒤에도 가계부채 증가세가 꺾이지 않자 작년 10월 새 가계부채 대책을 내놓으면서 2단계 조치를 올해 1월, 3단계 조치를 올해 7월로 각각 6개월, 1년 앞당겼다.

7월 도입 예정인 3단계 DSR 규제가 시행되면 DSR 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된다.

일각에선 윤석열 정부 출범 후 DSR 규제가 완화할 수 있다는 관측이 나왔지만, 대통령직인수위원회 단계에서 DSR 규제 골격을 유지하는 것으로 결론이 났다.

김상봉 한성대 교수는 "DSR 규제를 유지키로 한 것은 긍정적"이라며 "내년이면 대출금리가 현재보다 더 오를 수 있는 상황에서 DSR 규제를 풀어주면 대출자에게 불로 뛰어들라고 놔두는 것이나 마찬가지다"라고 말했다.

서울의 한 은행 대출 상담 창구 [연합뉴스 자료사진]

DSR 유지 따른 보완책…"소득 산정 때 장래소득 반영"

DSR 규제를 유지키로 한 대신 이를 제외한 다른 대출 규제는 단계적으로 정상화하겠다는 게 새 정부의 국정과제 방향이다.

윤석열 정부는 국정과제에서 생애 최초 주택구매 가구의 경우 주택담보대출비율(LTV)의 최대 상한을 완화(60∼70%→80%)하고, 나머지 가구에 대한 LTV도 지역과 무관하게 70%로 단일화하는 방안을 추진하기로 했다.

그러나 DSR 규제가 유지되는 이상 고소득자를 제외하면 LTV 완화의 효과가 제한적일 것이란 지적이 많다. 소득이 많지 않은 청년층, 저소득층은 LTV보다 DSR 규제의 효과가 더 크기 때문이다.

서지용 상명대 경영학과 교수는 "DSR 규제도 청년층 실수요자로 판단되면 탄력적으로 완화해 적용할 필요가 있다"고 말했다.

정부도 이런 문제점을 고려 DSR이 LTV 완화 효과를 제약하지 않도록 청년층 미래소득 반영 활성화 등을 병행해 추진한다는 방침이다.

현재 소득은 낮지만 장래 소득 증가 가능성이 큰 차주에 대해선 DSR을 유연하게 적용하겠다는 것이다.

현행 은행권의 '여신심사 선진화를 위한 모범규준'에도 장래 소득 증가를 고려해 대출 한도를 늘려줄 수 있는 근거가 마련돼 있다.

그러나 대출 총량 규제를 받았던 은행들은 그동안 굳이 이 제도를 적극적으로 적용해 한도를 늘려줄 유인이 없었다.

정부는 모범규준 상 '장래소득 인정기준' 적용 활성화를 유도하는 동시에 장래소득 산식도 개선하는 방안을 검토 중이다.

일반적으로 근로소득은 젊을 때 빠른 속도로 늘다가 연령이 높아질수록 증가율이 낮아지는 곡선 형태로 증가하는데 현행 기준은 소득이 일정한 속도로 증가한다고 가정하는 탓에 장래 소득을 과소추정한다는 지적이 있었다. 이번에 이를 개선하겠다는 것이다.

예를 들어 이전에는 장래소득을 나이에 따라 연봉 '2천만원-3천만원-4천500만원'의 직선 형태로 가정해 계산했다면 앞으로는 '2천만원-3천500만원-4천500만원'의 곡선형태로 가정해 계산하겠다는 의미다.

한편 최근 금융권에선 대출상품 설계를 다양화해 실질적인 DSR 완화 효과가 나타나도록 하는 시도도 나오고 있다.

최근 주요 시중은행들은 주택담보대출 최장 만기를 기존 33∼35년에서 40년으로 늘리고 있다. 또한 기존엔 길어야 5년이었던 신용대출 최장 만기를 10년으로 늘린 상품도 등장하고 있다.

만기가 늘어나면 대출자 입장에선 연간 원리금 상환액이 줄어들어 DSR 규제 하에서 대출한도가 늘어나는 효과가 있다. 다만, 전체 대출 기간이 길어지는 만큼 총 이자액은 증가한다.

pan@yna.co.kr

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