초고가 오피스텔 어디까지.. "마포 45㎡ 분양가도 10억"

오피스텔 분양가의 질주는 어디까지일까.

이번엔 서울 마포구 마포동의 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 8000만원선으로 책정됐다. 한강 조망이 가능하고 고급화 수준이 강남권 하이엔드급 오피스텔과 맞먹는다는 이유인데 시장에서 소화될지 부동산 시장 관계자들의 이목이 쏠리고 있다.

일부 부동산 전문가는 주택이 여러 규제 탓에 공급이 제때 되지 못하는 상황에서 오피스텔의 가격이 지나치게 높아진 감이 있다고 지적한다. 하지만 부동산 디벨로퍼 사이에선 서울이 뉴욕처럼 대도시의 면모를 갖추는 상황에서 고급 오피스텔이 아파트의 완벽한 대체제가 될 수 있을 것이라는 낙관론도 나오고 있다.

5월 12일 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트/연합뉴스 제공

15일 부동산 업계에 따르면 마포구 마포동의 뉴매드 오피스텔 전용면적 45㎡(약 14평)의 분양가가 10억5820만원에 책정됐다. 이는 2016년 분양한 개포 래미안블레스티지 아파트 전용면적 59㎡(9억5000만~10억5000만원), 2019년에 분양한 과천푸르지오써밋 아파트 전용면적 59㎡9억7080만원~11억620만원)과 비슷한 금액이다.

전용면적도 작고 아파트도 아닌데 분양가가 이렇게 책정된 것은 상품 가치가 높다는 자신감이 있어서다. 이 오피스텔은 서남쪽으로 한강이 보인다. 마포역이 바로 앞에 있고 광화문이나 여의도, 용산 등이 직장인에게는 직주근접의 매력도 있다.

여기에 고급화도 비싼 분양가의 근거다. 복층에 광폭 테라스 등을 적용했고 실내 수영장, 와인 라이브러리 등도 단지 내부에 두겠다는 것이 시행사의 설명이다. 이 밖에 규제가 없다는 점도 분양가가 천정부지로 높아지는 이유다. 분양가 상한제가 도입된 이후로 29가구 이상 공동주택을 분양할 때는 분양가 심사를 받아야 하지만, 오피스텔엔 이런 규제가 없다.

서울 한강변이나 강남 3구(서초·강남·송파) 등의 경우 오피스텔이 1인 가구의 주택 선택지로 자리 잡았다는 의견이 나오는 것도 고급 오피스텔이 계속 분양되고 분양가가 계속 높아지는 이유다. 강남 3구에 들어선 초고가 오피스텔의 시세는 3.3㎡당 8000만원을 이미 훌쩍 넘었다. 서초동 ‘르피에드 인 강남’의 3.3㎡당 분양가는 1억2000만원. ‘루시아 도산 208′과 ‘갤러리 832 강남’의 분양가는 1억4000만원대였다. 판매가 쉽지 않을 것이란 우려가 컸지만, 대부분 팔린 것으로 알려졌다.

한 부동산 시행사 관계자는 “가격이 올라도 수요가 따라주니 이 정도 가격이 책정되는 것”이라면서 “고소득 1인 가구라면 구축 아파트보단 하이엔드급 오피스텔을 선택할 것이란 인식이 퍼졌다”고 했다.

부동산 시행업계에서는 마포 뉴매드 오피스텔의 판매가 잘 된다면 여의도에 들어서는 초고가 오피스텔의 분양가도 3.3㎡당 1억원이 넘겨 책정될 수 있다고 보고 있다. 한 시행사 관계자는 “강남을 벗어나 마포에도 초고가 하이엔드가 들어서고 시장에서 소화가 된다면, 한강 뷰가 좀 더 나은 여의도 하이엔드급 오피스텔의 분양가는 1억원을 넘겨 내놓을 예정”이라고 했다.

물론 하이엔드급 오피스텔은 일시적인 풍선효과에 불과하다는 시각도 있다. 9억원 초과 아파트에 대해선 대출이 20% 수준에 그치는 반면, 오피스텔에 대한 대출규제는 전무했다는 점 때문에 대출로 사려는 사람이 많았다는 것이다.

이제 상황이 좀 달라졌다. 저금리 시대가 막을 내리고 있는 데다 오피스텔에 대한 대출 규제도 적용됐다. 오피스텔에 대한 대출 한도는 여전히 주택담보대출비율(LTV) 70%지만 올 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됐다. 6월까지는 총 대출액 2억원, 7월부터는 1억원 초과 시 대출 원리금이 연소득의 40%로 제한된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오피스텔의 경우 부동산 경기가 침체할 때 아파트보다 더 큰 타격을 받는다”면서 “시장 상황 변화에 유의해야 한다”고 했다.

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