무권리자의 매매계약시 원인무효소송과 묵시적추인[김용일의 부동산톡]

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 본인 소유의 부동산에 대해 타인이 서류를 위조하는 등의 방법으로 매매한 경우, 이는 무권리자가 매매계약을 한 것이므로 무효이고, 따라서 본인은 원인무효소송(소유권등기말소소송)을 제기하여 이를 되찾을 수 있다. 예를들어 남편 소유의 부동산에 대해 배우자가 남편 몰래 매매계약을 하는 경우이다. 그러나, 본인이 그 무권리자의 행위를 추인한다면 유효가 되는데, 이번 시간에는 ‘묵시적으로 추인’한 것으로 볼 수 있는지가 문제되는 사례들을 중심으로 정리해 보겠다.

무권리자 처분행위시 묵시적 추인의 법리

위에서 든 예처럼, 무권리자가 서류위조 또는 도장 날인 등의 방법으로 타인의 권리를 처분한 경우, 그 효력은 무효지만 권리자는 그 무권리자의 처분행위를 추인할 수도 있고(추인은 무권리자나 상대방 어느 쪽에 해도 됨), 추인한 경우에는 무권리자가 처분한 시점으로 소급하여 유효하게 된다. 참고로 무권리자와 비슷한 개념으로 무권대리인이 있는데, 비슷한 법리가 적용된다.

추인이 유효하기 위해서는, 권리자가 무권리자의 처분행위가 있음을 알고 해야 하는데, 그 추인의 방법은 명시적으로도 가능하고 묵시적으로도 가능하다.

실무에서 문제되는 사례는 대부분 묵시적 추인이 있었는지 여부인데, 판례의 입장을 보면, 무권리자의 처분행위를 알고서도 장기간 이의제기 하지 않고 단순히 방치하였다는 사정만으로는 묵시적 추인이 쉽게 인정되지 않는다.

법원은 묵시적 추인의 인정에 신중한 입장이며, 구체적으로 대법원은 “묵시적 추인을 인정하기 위해서는 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 그럼에도 진의에 기하여 그 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼만한 사정이 있어야 할 것이므로 이를 판단함에 있어서는 관계되는 여러 사정을 종합적으로 검토하여 신중하게 하여야 한다. 묵시적 추인을 인정하기 위해서는 이전의 법률행위가 무효임을 알거나 적어도 무효임을 의심하면서도 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 후속행위를 하였음이 인정되어야 할 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2012다106607 판결).

이하에서는 위 대법원 판례의 입장에 따라 묵시적 추인이 인정되거나, 혹은 인정되지 않았던 구체적 사례들을 보겠다.

남편 소유 부동산을 배우자가 매도후, 남편 명의 계좌에 계약금이 입금되고 20일 동안 아무말이 없었다는 이유로 묵시적 추인을 주장했으나, 그후 남편이 무효를 주장했으므로 묵시적 추인이 아니라고 본 사례

부동산 소유자는 남편이지만, 처와 매매계약을 체결하고, 남편의 계좌로 계약금을 입금하였으나, 남편은 자신의 동의 없이 매매계약이 체결되었음을 이유로 무효를 주장하였고, 이에 매수인이 “남편이 계약금을 받고 약 20일간 아무런 말이 없었으니 묵시적으로 추인한 것으로 보아야 한다.”고 주장한 사안에서, 법원은, “남편이 계약금을 받은지 약 20일후 위 매매계약이 무효임을 전제로 계약금을 반환하겠다는 취지의 내용증명을 보냈고, 그후 받은 돈을 공탁 하였으니, 계약금을 받은 후 약 20일간 이의하지 않았다고 해도 묵시적 추인을 인정하기는 어렵다.”는 취지로 판시하였다.

원인무효의 근저당권등기가 되어 있다고 주장했으나, 근저당권에 설정된 대출금 이자를 납부했다는 이유로 묵시적 추인이 인정된 사례

다른 사람이 자신 소유의 부동산에 동의 없이 근저당권등기를 하고 대출을 받았다고 하여 무효를 주장한 사안에서, 법원은, “부동산 소유자가 위 근저당권등기 후에 제2 근저당권을 설정하여 대출을 받아 그렇게 받은 돈으로 처음의 근저당권 담보대출금의 이자를 납부하였으므로, 처음의 근저당권등기와 담보대출을 묵시적으로 추인한 것으로 보아야 한다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2017다3499 판결).

종중이 종중땅을 처분함에 있어 유효 요건인 종중총회 결의가 요건을 갖추지 못해 무효라는 이유로 매매계약 무효를 주장하였으나, 매각대금이 종중원들에게 분배되었다는 이유로 묵시적 추인이 인정된 사례

법원은 “종중의 종원들이 이 사건 매매계약 체결 사실을 알고 있는 상태에서 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 그 대금을 종원들에게 분배하기로 하는 결의를 하였고, 이에 따라 실제로 분배까지 이루어졌다면, 종중은 적어도 묵시적으로나마 종중재산 처분에 관한 종전 무효 결의 및 이 사건 매매계약을 추인하였다고 보아야 할 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2010다83199 판결).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)