"대출 어렵고 청약 개편 기다리자"..미달 속출

올 들어 평균 경쟁률 '뚝'
7월부터 1억까지 DSR 규제
실수요자 자금마련 힘들고
하반기 소형 추첨제 도입 등
"청년층 당첨기회 늘어날 것"
수도권 미분양도 26% 급증

올 들어 청약 시장에 먹구름이 드리우고 있다. 수도권 청약 경쟁률이 지난해 반토막 수준으로 내려 앉는 등 청약 열기가 시들해진 모습이다. 지방에 이어 수도권에서도 미분양 사례가 나오고 있다. 대출 규제에 금리 인상까지 더해지면서 실수요자들의 자금·금융비용 부담이 커진 탓이다. 윤석열 정부가 청약제도 손질까지 추진하고 있어 대기 수요가 쌓이고 있다는 분석도 나온다.

 ○수도권 청약 경쟁률, 지난해 반토막

13일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 올 들어 지난 12일까지 수도권 지역의 1순위 청약 경쟁률(LH의 공공분양·사전청약 제외)은 13.8 대 1이다. 지난해 연간 청약 경쟁률(30.4 대 1)의 절반 수준에도 못 미치고 있다. 2020년엔 지난해보다 높은 36.3 대 1을 기록했다.

수도권 외곽에선 이미 청약 미달 사태가 발생하고 있다. 이달 초 경기 연천군에서 분양된 1호선 전곡역 제일풍경채 리버파크(투시도)는 전체 809가구 일반분양에 청약자 수는 673명에 그쳤다. 1순위 청약자는 355명뿐이었다. 지난달 분양한 경기 동두천시 생연동 브라운스톤 인터포레도 276가구 모집에 246명만 청약했다. 1순위 청약자 수는 136명에 불과했다.

국토교통부에 따르면 올 3월 전국 미분양 주택은 2만7974가구다. 전월에 비해 10.8% 증가했다. 특히 수도권 미분양은 2921가구로 26% 뛰어 상대적으로 증가폭이 컸다.

전문가들은 수년간 신규 공급이 집중된 대구 등 일부 지방뿐만 아니라 ‘청약 광풍’이 일었던 수도권에서도 미분양 우려가 커지고 있다고 내다봤다. 입지가 좋은 브랜드 아파트나 공공택지 내 분양가가 상대적으로 낮은 아파트는 여전히 청약 경쟁률이 높지만 그렇지 않은 경우엔 청약 미달 단지가 크게 늘어난 데다 미계약도 속출하고 있어서다.

 ○대출 규제·청약제 손질에 ‘대기’ 전환

오는 7월부터 강화되는 총부채원리금상환비율(DSR)도 시장에는 악재다. 현재 총대출이 2억원을 넘는 차주에게 적용되는 DSR 40% 규제가 7월부터는 1억원으로 대폭 강화된다. 이렇다 보니 분양을 받으려고 해도 대출 규제 때문에 포기하는 사례가 나오고 있다. 여기에 갈수록 치솟고 있는 대출 금리도 실수요자의 발목을 잡고 있다는 분석이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “올 들어 입주자 모집 공고를 낸 단지부터 DSR 규제가 적용된다”며 “추가 금리 인상 이슈까지 있어 실수요자는 자금 계획을 짜기가 더 어려워지고 있다”고 했다.

일각에선 정부가 검토 중인 청약 제도 개선 기대로 실수요자들이 청약을 미루고 있다는 관측도 나온다. 최근 유출된 새 정부의 국정과제 이행 계획서 세부 내용에 따르면 정부는 올 하반기 청약 제도 개선을 추진한다. 일단 1인 가구 등 청년층이 선호하는 소형평수에 추첨제 공급을 확대할 방침이다. 60㎡ 이하 소형평형 구간을 신설하고, 소형평형의 추첨제 비중을 확대하는 방식이다. 특별공급도 재설계할 예정이다. 현재는 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과에 대해선 특별공급이 불가한 상태지만 이를 확대하겠다는 것이다. 생애 최초 요건을 완화해 청년 대상 공급 확대도 검토하고 있다. 인구·가구 등 사회 변화를 반영해 현재 가점제를 전반적으로 바꾼다는 구상을 하고 있다.

서울 영등포동 공인중개사무소 대표는 “아무래도 실수요자들은 정부의 각종 규제 완화와 제도 개선으로 청약 여건이 더 좋아질 것이라는 기대를 하게 된다”며 “시간을 두고 지켜보자는 관망 수요가 늘고 있다”고 말했다.

김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com

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