3高(금리∙지가∙원자재값)에 몸살 앓는 분양가, 어디까지 오를까

최근 들어 부동산 시장에서 분양가의 움직임이 심상치 않다. 고금리에 지가, 원자재값까지 빠르게 뛰면서 상승 분위기가 형성되고 있는 것이다.

업계에서는 삼고(3高)이자 삼중고(3重苦)인 이러한 현상을 견뎌낼 건설사는 없다고 입을 모은다. 회사채 금리 급등으로 자금 조달 비용이 갈수록 불어나고 있으며, 주택 원가에 해당하는 지가와 시멘트, 레미콘 등의 자재 가격 인상까지 겹쳐 수익성 악화가 불가피한 상황으로 이는 필연적으로 분양가 상승과 연결된다는 것이 전문가들의 의견이다.

금융투자협회 채권정보센터에 따르면, 우량 건설사 자금 조달의 기준이 되는 3년 만기 회사채(신용등급 AA- 기준) 금리는 기준금리 인상 가속화와 함께 빠르게 뛰고 있다. 지난해 말 연 2.415%에서 올해 4월 20일 연 3.662%로 불과 네 달 만에 약 1.25%p가 올랐다. 특히 4월 11일에는 연 3.813%까지 치솟아 4% 선에 육박하기도 했다. 다시 말해 건설사가 빌린 돈을 갚거나 신규 사업 투자를 위해 자금을 조달할 때 더 많은 이자를 지불해야 한다는 것이다. 연내 수차례 추가 기준금리 인상이 예고된 만큼 회사채 금리 동반 상승에 따른 비용 부담도 갈수록 커질 전망이다.

분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비도 크게 올랐다. 부동산R114 자료에 따르면 지난해 전국 지가상승률은 4.17%로, 2017년 연간 3% 상승률을 돌파한 이래 상승세를 이어 오고 있다. 표준지 공시지가 상승률의 경우 지난해 10.35%로 2007년(12.40%) 이후 14년 만에 최고치를 기록했다.

여기에 철근 등 원자재값까지 최근 들어 급등하고 있다. 대한건설협회 자료에 따르면, 골조공사에 쓰이는 고장력 철근 가격은 4월 기준 1톤당 110만원까지 치솟아 지난해 동월 대비 44%가 올랐으며, 시멘트, 골재 등의 가격도 상승하고 있다. 글로벌 원자재 대란과 신냉전 이슈 등으로 인해 급박하게 자재값이 오르면서 일부 현장에서는 공사가 중단되는 이슈가 벌어지기도 했다.

이렇듯 분양가를 구성하는 필수 요소의 가격이 모두 상승하는 가운데, 오피스텔 등 분양가 상한제가 적용되지 않는 상품의 경우 분양가 산정에 이러한 상황이 반영되고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 강남구에 분양한 오피스텔의 분양가는 3.3㎡당 5,468만원으로 5년 전에 비해 3배 가량 오른 것으로 나타났다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 고급 오피스텔의 분양도 활발한 가운데, 르피에드 인 강남, 원에디션 강남, 파크텐 삼성, 루시아 도산208 등은 한 채 당 최고 20억원이 넘는 분양가에도 단기간 완판에 성공했다.

이를 두고 한 부동산 전문가는 “분양가 급등이 수요자 입장에서는 부담으로 작용하면서 향후 분양 시장은 미래가치에 따른 양극화가 심화될 것”이라며 “특히 입지 및 상품이 우수한 하이엔드 상품군의 경우 상품의 진화가 가속화되는 상황 속에서 분양가도 계속해서 오를 것으로, 지금이 오히려 합리적인 가격대를 형성하고 있는 것으로 보인다”라고 전했다.

[ 지난달 22일 주택전시관 문을 연 아티드(ATID)의 조감도, 국내 최고가 오피스텔이자 삼성로 최초의 하이엔드 오피스텔이다.]

이러한 가운데 서울 강남구에서는 삼성로 최초의 하이엔드 오피스텔 ‘아티드(ATID)’가 분양을 시작했다. 3.3㎡당 1억 5천만원대 분양가의 아티드는 국내 오피스텔 중 최고 분양가로 알려졌다.

아티드의 전체적인 콘셉트를 기획한 김도현 상무는 “아직 국내에서는 낯선 ‘트로피 홈’이라는 개념을 ‘아티드’를 통해 직접 보여 주고자, 미래가치가 집약된 삼성로 입지에서 시작해 공간에 대한 철학, 디자인 등을 집약하고 국내 최고 수준의 하이엔드 주거시설로서 완성시켰다”라며 “분양가에 의구심을 가지고 주택전시관에 방문하신 분 중에서 상품뿐 아니라 개발호재, 풍부한 임대수요 등을 통해 미래가치를 확인하고 계약에 나선 경우도 있다”라고 전했다.

아티드가 위치한 삼성로, 대치동은 향후 서울을 변신시킬 대형 개발호재와 풍부한 임대수요를 갖춘 점이 특징이다.

한편, 아티드는 서울 강남구 삼성로에 자리하며 지하 3층~지상 15층과 지하 3층~12층의 2개 타워 규모로 지어지며 전용 55㎡의 오피스텔 44실, 전용 38㎡의 도시형생활주택 56세대로 구성된다. 주택전시관은 서울 강남구 압구정로에 위치한다.