'배보다 배꼽이 크다?'..50년 주담대 기대반 우려반

月원리금 부담은 줄지만 총대출이자는 더 많아져
4억 대출시 이자 '30년 2.9억'→'50년 5.3억' 껑충

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. © News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 청년층을 대상으로 최대 50년 만기 '초장기 정책모기지'(주택담보대출) 도입을 추진하는 것으로 알려지면서 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은 실수요층의 기대감이 커지고 있다. 대출만기가 길어지면 매달 은행에 내는 원리금 부담이 줄고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 줄어든 대출한도가 늘어나는 효과도 있기 때문이다.

다만 일각에선 초장기 주담대는 이자가 원금에 육박하거나 원금을 넘어서는 경우도 있는 데다, 집값이 하락할 경우 평생 '빚의 노예'가 되는 것이 아니냐는 우려의 목소리도 나온다.

12일 금융권에 따르면 최근 주요 대출 관련 커뮤니티와 은행 창구에선 50년 만기 주담대에 대한 게시글과 문의가 잇따르고 있다.

금융당국은 현재 청년·신혼부부를 대상으로 최장 50년 만기의 정책모기지를 도입하는 방안을 추진하고 있다. 주택금융공사(주금공)를 통해 만기 40년 초과 주담대에 대한 적정금리, 리스크, 시장분석 등 본격적인 검토에 착수한 상태다.

50년 만기 주담대는 새 정부의 '국정과제' 후속조치다. 정부는 젊은 층과 생애최초 주택 구입자가 내 집 마련을 할 수 있도록 주택담보대출비율(LTV) 규제를 최대 80%까지 완화해주기로 했다. 소득기준 대출규제인 DSR은 유지하기로 했으나, 대신 대출기간을 늘리는 방식으로 대출을 더 받을 수 있도록 우회로를 열어줬다.

기존 은행권의 주담대 최장 만기는 35년이었다. 지난해 금융당국이 청년층의 대출 상환 부담을 낮추기 위해 주금공을 통해 40년 만기 정책모기지를 내놓자 시중은행들도 지난달부터 40년 만기 주담대를 잇달아 내놓기 시작했다. 이번에 주금공이 50년 만기 주담대를 출시할 경우 시중은행들도 상품 출시를 검토할 것으로 예상된다.

현재 연소득이 5000만원인 차주가 30년 만기(연 4% 금리)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40%가 적용돼 최대 3억4800만원까지 대출을 받을 수 있다. DSR은 연소득에서 연간 원리금 총액이 차지하는 비율로, 은행권의 경우 40%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 이 상황에서 대출기간을 50년으로 늘릴 경우 매월 갚는 원리금이 줄어들면서 대출한도가 4억3000만원으로 8000만원 이상 늘어나게 된다.

원리금 상환 부담이 줄어드는 효과도 있다. 4억원의 대출을 30년 만기, 연 4% 금리, 원리금균등분할 조건으로 빌렸을 경우 매월 은행에 갚아야 하는 원리금은 약 191만원에 달한다. 그러나 대출만기를 50년으로 늘리면 원리금은 154만원으로 40만원 가까이 줄어든다. 금리상승기 차주들의 상환 부담을 낮추는 데 도움이 될 것으로 보인다.

반면 대출기간이 늘면서 은행에 지불하는 이자가 그만큼 늘어나는 것은 유의해야 한다. 30년만기(연 4%)로 4억원을 빌릴 때는 총대출이자가 약 2억8748만원으로 원금의 약 72% 수준이지만, 50년 만기로 빌리면 총대출이자는 약 5억2570만원으로 원금의 130% 수준까지 늘어난다. 이자가 원금보다 많아지는 상황이 발생하는 것이다.

50년 만기 주담대를 기대하는 사람들은 대출이자가 많이 늘어나더라도 장기적으로 물가상승을 고려하면 집값 상승분이 이자를 상쇄하고도 남을 것으로 보고 있다.

하지만 일각에선 최근 집값 불확실성이 커진 상황에서 집값이 하락할 경우 중도에 상환하지도 못하고 평생 빚에 묶여 살아야 하는 것이 아니냐는 우려의 목소리도 나온다.

금융권 관계자는 "상당수 고객이 당장의 부담을 줄이기 위해 대출 이용 시 최장 만기를 선택하는 경우가 많다"며 "여러 주변 경제 상황들을 고려해 본인이 감당할 수 있는 선택을 해야 한다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr