50년 만기 대출로 DSR 규제 우회..'배보다 배꼽', 이자 폭탄 우려

[경향신문]

연합뉴스

정부가 청년 등을 대상으로 하는 50년 만기 주택담보대출 상품 출시를 검토하고 있다. 현행 총부채원리금상환비율(DSR) 규제하에서 만기가 늘어나면 대출 한도가 증가한다. 하지만 부담해야 하는 총 이자가 원금보다 더 많아질 수 있어 주의해야 한다.

11일 금융권에 따르면 금융당국은 최장 50년 만기의 정책 주택담보대출 상품에 대한 연구에 착수했다. 지난해 7월 주택금융공사가 청년, 신혼부부의 원리금 상환 부담을 줄여주기 위해 최장 40년 만기의 보금자리론을 선보였는데, 이보다 10년 더 만기를 늘리겠다는 것이다. 50년 만기 대출도 청년과 신혼부부가 대상이 될 것으로 전망된다.

50년 만기 상품 출시는 윤석열 정부의 부동산 대출 규제 완화 방침과 맥이 닿아있다. 정부는 지난 3일 발표한 110대 국정과제에서 생애 최초 주택 구입 가구에 대해 담보인정비율(LTV) 상한을 현행 60~70%에서 80%로 올리겠다고 밝혔다. 그러나 DSR 규제가 그대로 유지돼 자산이 많지 않은 청년, 신혼부부들은 LTV 완화 효과를 누리기 어려운 상황이다. 현행 DSR 규제는 대출이 2억원을 초과하는 차주(돈 빌린 사람)에 대해 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있다. 연 소득이 적을수록 대출 한도가 낮아지는 구조다.

대출 만기를 50년까지 연장하는 것은 DSR 규제를 그대로 두면서도 대출을 늘리는 묘수가 될 수 있다. LTV 완화에 따른 대출확대 실효성을 높일 수 있다는 의미다. 만기가 길어지면 연간 원리금 상환액이 줄기 때문에 연 소득이 그대로여도 대출을 좀 더 많이 받을 수 있다.

문제는 대출을 갚아야 하는 기간이 길어지는 만큼 총 이자 규모도 불어난다는 점이다. 3억원을 30년 만기, 연 4%에 빌려 거치기간 없이 원리금균등분할 방식으로 갚는다고 가정하면 월 상환금은 143만원, 총 원리금은 5억1560만원, 총 이자는 2억1560만원이다.

같은 조건에 만기만 40년으로 연장하면 월 상환금이 125만원으로 줄지만 총 원리금이 6억183만원, 총 이자가 3억183만원이 돼 총 이자가 원금을 넘어선다. 만기를 50년으로 설정하면 월 상환금이 115만원으로 감소하는 반면 총 원리금은 6억9427만원, 총 이자는 3억9427만원으로 불어난다.

금융권에선 초장기 상품의 이런 단점에도 50년 만기 상품을 선호할 고객이 적지 않을 것으로 보고 있다. 시중은행 관계자는 “주택담보대출을 받는 고객들은 당장 갚아야 할 돈을 최소화하기 위해 대부분 만기를 최장으로 설정한다”며 “금융소비자들은 만기가 길수록 이자 부담이 커진다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.

최희진 기자 daisy@kyunghyang.com