[서초포럼] 1기 신도시 용적률 상향의 함정

제2의 대선이라는 경기도지사 선거와 성남시장 선거에 국민들의 관심이 쏠리고 있다. 여기에는 1기 신도시 대표주자인 분당과 일산의 재건축 규제 완화 이슈가 걸려있어 연일 용적률 완화와 관련한 보도가 넘쳐나고 있다. 한국부동산원 보도자료에 따르면 최근 부동산 가격은 전국적으로 보합세를 유지하고 있는 가운데 1기 신도시 지역을 중심으로 재건축 규제완화 기대감으로 지속적인 상승세를 보이고 있다.

1기 신도시는 소위 베드타운이라고 해서 생산기능이 결여된 주거 위주의 신도시로 건설됐다. 뒤늦게 자족 기능을 보완하기 위해 판매시설, 전시시설, 공공기관 청사 등이 들어섰지만 도시구조를 근본적으로 바꾸지는 못했다. 당시에는 공원녹지율, 도로율 등을 획기적 수준으로 계획했지만 30년이 지난 지금 수준에서 보면 아쉬운 점이 많다.

새 정부의 국정과제로 제시된 1기 신도시의 재건축 방안은 아파트 용적률을 일반 주거지역은 300%, 역세권 지역은 500%로 높이는 방안이다. 용도지역을 규정하고 있는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 최대치를 적용하겠다는 것이다. 역세권 지역은 준주거지역으로 종 상향을 통해 용적률을 높이려고 한다. 그러나 1기 신도시는 관련 법이 지자체에 위임한 지구단위계획에서 정한 용적률 상한을 꽉 채워 건설했기 때문에 용적률을 높일 여지가 없다. 그래서 지구단위계획을 넘어서는 특별법 제정으로 문제를 해결하려는 것이다.

1기 신도시 평균 용적률이 200% 내외인 것을 감안하면 두 배 가까이 용적률을 올리는 셈이다. 재건축 사업성 확보를 위해 용적률 상향은 불가피하지만, 용적률 상향에는 많은 함정이 도사리고 있다. 용적률이 높아지면 그에 상응하는 공원녹지 등 오픈 스페이스 면적도 늘어나야 한다. 가구 수가 늘어나기 때문에 학교, 병원 등 공공시설 수급문제와 교통혼잡 문제도 잘 따져봐야 한다.

아파트를 단지별로 재건축할 경우 추가 공공용지 확보가 어렵기 때문에 건폐율 조정으로 필요한 공공용지를 확보하는 방안을 대안으로 고려해야 한다. 타 지역과의 형평성 문제도 불거질 가능성이 크다. 중소도시에서도 300%, 500%를 허용하지 않을 명분이 없다. 과거 수려한 자연경관을 거스르는 '나홀로' 아파트 악몽이 되살아난다.

보통 재건축사업은 주민동의가 잘 이뤄질 경우에도 최소 10~15년이 걸린다. 일반적으로 종 상향을 허용하면 반대급부로 공공기여를 요구하게 된다. 공공기여 중에서 공공임대주택 물량을 과도하게 요구하면 주민반발 등으로 재건축 추진이 상당 기간 표류할 수 있다. 주민동의가 어려워 사업이 표류하면 20년 이상도 걸리기 때문에 최소 20년 후의 도시변화 상황을 감안해야 한다. 20년 후면 드론과 자율주행차가 보편화되는 시기가 도래한다. 도시 내 간선도로에는 자율주행 전용차로가 필요하고, 아파트 단지에는 드론 물류 집하장이 있어야 하고, 드론택시 착륙장이 필요하게 된다. 단순히 용적률을 높인 아파트만 새로 지어서는 미래의 불량도시가 될 가능성이 높다.

용적률 상향은 달콤한 솜사탕이지만 우리의 건강을 해치지는 말아야 한다. 사업성 때문에 용적률 상향과 종 상향이 불가피하다면 건강한 도시, 쾌적한 도시, 미래지향적 복합도시로 가는 계획안을 수립하기 바란다.

류중석 중앙대 도시공학과 교수