다시 수술대 오른 '공시가격 정상화'.. 새정부, 집값 올라도 '세부담' 낮춘다

[머니S리포트] 원점으로 회귀한 '공시가격 현실화' (1) - 공시가격 로드맵 대대적 손질.. 세 부담 '속도 조절'

[편집자주]'주택가격 공시제도'가 2005년 시행된 지 15년 만인 2020년 대대적인 수술대에 올랐다가 2년 만에 다시 원점으로 돌아가게 됐다. 각종 세금과 부담금의 부과 기준이 되는 '부동산 공시가격'은 그동안 시세 대비 현저하게 낮아, 조세 형평의 오류가 발생한다는 논란이 지속됐다. 특히 공시가격 산정이 복잡다단한 고가 단독주택이나 펜트하우스 등일 경우 시세반영률이 평균보다 낮은 50%대여서, 예를 들어 100억원짜리 집에 대한 보유세(재산세·종합부동산세)는 반쪽인 50억원만 대상으로 부과된다는 것이었다. 이를 정상화한다는 게 현 정부의 '공시가격 로드맵' 취지였다. 핵심 내용은 '시세 대비 공시가격 비율'(공시가격 현실화율)을 최종 90%까지 올리겠다는 것이다. 새 정부는 이를 다시 원점으로 돌려 세금 부담의 고통을 줄여주겠다는 방침을 내세웠다. 일부 1주택자 서민·중산층이 정부의 공시가격 정책과 부동산 가격 상승의 이중 효과로 급격한 세부담을 져야 한다는 지적에 따른 것이다. 다만 전문가들 중에는 고가주택과 일반주택, 단독주택과 공동주택 등 가격별·유형별 차이에 따른 조세 형평의 정상화 과정조차 무시해선 안된다고 우려하고 있다.

부동산시장 과열 현상은 집값 급등으로 이어지면서 공시가격이 상승했다. 이에 국민들이 부담할 보유세 부담도 가중된 것으로 나타났다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 17.20%로 나타났다. /사진=뉴스1

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◆기사 게재 순서
(1) 다시 수술대 오른 '공시가격 정상화'… 새정부, 집값 올라도 '세부담' 낮춘다
(2) 1주택 중산층 세부담 완화 명분… 꺼지지 않은 불씨 '조세 형평' 논란
(3) 고가 단독주택·펜트하우스 등 오히려 세부담 약화… 보유세 통합, 대안될까

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정부가 공시가격 현실화 로드맵을 제도 수립 2년 만에 전면 재검토하기로 했다. 몇 년 사이 집값이 급등하면서 국민이 지게 될 세 부담이 가중돼 현실에 맞는 대책을 세운다는 이유에서다. 부동산 공시가격 현실화 로드맵은 현행 부동산 공시법이 규정한 가격보다 낮게 공시하는 관행에서 벗어나 정부가 부동산 가격의 균형을 맞추기 위한 방안이다.

문재인 정부는 9억원 미만 공동주택은 2030년까지, 9억~15억원은 2027년까지, 9억원 이상은 2025년까지 각각 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 시세의 90%까지 끌어올린다는 계획을 세웠다. 문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵은 2020년 하반기에 수립돼 2021년과 올해 공시가격에 두 차례 적용됐다. 2021년 기준으로 전국 아파트 매매가격은 평균 14.1% 급등했으며 부동산 유형별로 1~3%포인트씩 현실화율 제고분을 추가 반영했다.

이후 공시가격 현실화 로드맵이 첫 적용된 2021년 공시가격 단독주택(표준)은 6.68%, 공동주택 19.05% 상승률을 보였다. 당시 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 사태와 한국은행이 단행한 기준금리 인하로 시중 유동성 확대까지 겹치면서 2020년 하반기에 전국적으로 집값이 급등했고 여기에 현실화율 제고까지 더해진 영향이 크다.

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공시가격 상승·보유세 부담 늘어

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부동산시장 과열 현상은 집값 급등으로 이어지면서 공시가격이 상승했다. 이에 국민들이 부담할 보유세 부담도 가중된 것으로 나타났다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 17.20%로 나타났다. 2017년 공동주택 공시가격은 4.44%, 2018년에는 5.02%, 2019년 5.23%, 2020년 5.98% 등으로 완만한 수치를 이어오다 지난해와 올해 큰 폭으로 상승했다. 공동주택은 2년 연속 20% 가까운 상승률을 기록하면서 2005년 주택공시제도가 도입된 이래 가장 가파른 수치를 보였다.

정부의 공시가격 현실화 로드맵 발표 이후 2년 연속 부동산 공시가격이 급등하자 불만이 컸다. 정부는 공시가격 급상승으로 인한 실수요자 세 부담을 줄여주기 위해 올해 1가구 1주택자에 대한 재산세와 종합부동산세 과표 산정 시 지난해 공시가격을 적용하기로 했다.

새 정부도 부동산 공시가격과 관련해 공약을 제시했다. 부동산 공시가격을 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율) 조정을 통해 2020년 수준으로 환원하고 공시가격 산정 근거와 평가 절차를 투명하게 공개한다고 약속했다. 지자체에 공시가격 검증센터를 설치해 중앙정부가 정하는 공시가격을 상호 검증하고 향후 공시가격 현실화 추진계획을 재수립한다는 계획이다.

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새 정부, 공시가격 현실화 개편안 마련 착수

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국토교통부는 새 정부의 출범과 함께 공시가격 현실화 로드맵을 조정할 방침이다. 국토부는 5월 중 새 정부 공약 실천 과제 가운데 공시가격 현실화 추진계획 재수립이 최종 확정될 시 곧바로 연구용역을 발주하고 개편안을 마련해 착수할 계획이다. 국토부 관계자는 "올 연말까지는 공시가격 방향을 잡고 검토할 예정"이라며 "국민 부담이 공시가격 현실화 계획 때문이라면 조절이 필요할 듯싶다"고 말했다.

국토부 안팎에선 개편 방향으로 현재 90%인 현실화율 목표 제고율을 80% 선으로 낮추고 2028~2035년인 현실화율 도달 목표 시점도 늦추는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 거론된 개편 방안은 표준단독주택은 9억원 미만 2035년, 9억~15억원 2030년, 15억원 이상은 2027년까지로 각각 15년, 10년, 7년 기간을 설정했다. 토지의 경우 2028년까지 8년의 도달기간도 부여했다.

아파트의 경우 9억원 미만은 지역과 가격대별로 현실화율 편차가 크기 때문에 2023년까지 3년 동안 균형성 제고 기간을 두기로 했다. 중간 목표로 현실화율 70%를 설정해 급변하는 공시가격 상승을 막기로 했다. 다만 집값이 급격하게 오른 고가주택의 경우 중간 목표도 없이 5~7년 내 목표달성을 이뤄야 하다 보니 여기저기서 불만의 목소리가 나왔다. 이에 따라 아파트 기준 5~10년으로 돼 있는 현실화율 도달 기간은 10년 이상으로 연장될 가능성이 거론됐다.

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신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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