50세 넘은 여의도 노후 단지, 세금 무서워 재건축 못해?

[머니S리포트] 다시, 부동산 '세금 전쟁' (3) - 누수에 고장난 승강기, 단지 내 싱크홀까지

[편집자주]문재인 정부 5년 동안 ‘전쟁’으로 표현되던 부동산 세금정책이 다시 대대적인 수술대에 오를 것으로 보인다. 부동산 거래 2대 세금으로 불리는 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)가 새로 출범하는 윤석열 정부에선 다시 완화될 것이 확실시된다. 새 정부는 출범일 다음날인 5월 11일 양도분부터 다주택자 양도세 중과세율(20~30%포인트)을 1년 한시 면제키로 했다. 현행 소득세법 시행령에 따라 ‘익일 소급적용’이 가능하다. 새 정부 부동산 공약 가운데 최대 이슈인 ‘재건축 초과이익환수제’도 세금정책과 맞물려있다. 재건축 조합원의 경우 재산세·종부세는 물론 초과이익환수제 적용 시 개발이익 규모에 따라 세금을 내야 하는데 대통령직인수위원회는 세율을 낮추는 등 다각도로 대안을 검토하고 있다. 부동산을 둘러싼 금리·대출정책 등에도 어떤 변화가 일어날지 주목된다.

여의도 시범아파트를 포함한 10여개 아파트들은 1970년대 준공돼 '노후 아파트'로 분류된다. 사진은 지난 10일 시범아파트의 모습./노유선 기자

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기사 게재 순서
(1) 체납액만 ‘8000여억’… 임대사업자 종부세 ‘뇌관’ 부상
(2) 보유세 ‘6000만’, 양도세 ‘4.5억’… 다주택자 선택은
(3) 50세 넘은 여의도 노후 단지, 세금 무서워 재건축 못해?

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지난 10일 서울 영등포구 여의도동 시범아파트. 오세훈 서울시장이 ‘경악했다’는 그 곳이다. 시범아파트 준공연도는 1971년. 올해로 51년 됐다. 아파트 외관은 세월의 흔적을 고스란히 담고 있다. 벽면은 군데군데 칠이 벗겨져 있고 외벽 크랙(건축물 벽에 생기는 균열)도 심심찮게 볼 수 있다.

오 시장은 지난해 서울시의회 본회의에서 “시범아파트에 가보고 경악을 했고 강한 충격으로 뇌리에 남아 있다”고 했다. 시범아파트는 겉모습만 낡은 게 아니다. 이곳에 10여년째 살고 있다는 40대 주민 A씨는 “누수로 인해 천장이 가라앉은 것만 세 번째”라며 “승강기 수리도 잦은 편”이라고 토로했다.

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1년 새 싱크홀만 세 차례

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여의도에는 시범아파트와 마찬가지로 1970년대 지은 노후 단지만 16곳이 있다. 시범아파트 옆에 위치한 삼익아파트는 지하주차장이 없어 지상에 이중주차가 돼 있고 맞은 편 한양아파트에는 재건축 동의를 독려하는 현수막이 걸려 있었다. 주민 동의율 75%를 확보하면 재건축 조합을 설립할 수 있다.

한양아파트는 지난해에만 단지 내에서 싱크홀이 세 차례나 발견돼 주민들이 불안에 떨어야 했다. 전문가들은 인근 공사 현장과 노후 아파트 상하수도관, 여의도의 연약한 지반 특성 등이 싱크홀 발생의 원인으로 보고 있다. 한양아파트에 거주하는 B씨는 “지난해 싱크홀이 발생하면서 재건축 찬성 쪽으로 마음이 기울었다”며 “안전진단에서 D등급을 받을 정도로 낙후돼 있다”고 말했다. 안전진단 D등급은 조건부 재건축이 허용된다.

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1년 새 호가만 십수억원씩 급등… 실거래는 거의 없어

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여의도에는 시범아파트와 마찬가지로 1970년대 지은 노후 단지만 16곳이 있다. 사진은 지난 10일 현수막이 걸려있는 대교 아파트의 모습./노유선 기자.

이처럼 노후도가 심한 단지지만 재건축 기대감으로 호가는 천정부지로 뛰고 있다. 시범 18동 전용면적 156㎡ 호가는 40억원(9층)에 형성돼 있다. 불과 1년 전인 지난해 4월 신고된 실거래가가 28억3000만원(6층)이었다.

실거래는 거의 이뤄지지 않고 있다는 게 지역 중개업계의 설명이다. 인근 상가의 한 공인중개사사무소 대표는 “호가를 높인 매물이 나와도 실거래는 거의 없는 편”이라며 “집값 상승에 대한 기대감 때문에 매물을 거둬들이고 있는 추세”라고 설명했다. 그는 “윤석열 정부가 들어서면 재건축 규제가 완화되고 집값 역시 상승할 것이라고 믿는 집주인들이 많다”고 덧붙였다.

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재건축 초과이익환수제 손질하나

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재건축 단지를 소유한 집주인들이 가장 부담스러워 하는 것 중 하나가 ‘초과이익환수제’다. 이는 재건축 사업으로 얻은 초과이익 일부를 세금으로 부과하는 제도다. 초과이익 산정 기준은 조합 추진위원회 승인부터 준공 시점까지 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀다.

재건축 초과이익환수제가 제정된 시점은 2006년. 부동산 침체로 시행이 유예됐지만 2018년 문재인 정부 들어 부활했다. 사업장에 따라선 조합원 1인당 부담금이 수억원대에 달한다.

윤석열 대통령 당선인은 이 제도 자체를 반대하지 않는다는 입장이다. 그는 지난해 12월 한 유튜브 방송에서 “100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해 교통 유발, 환경 부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다”고 밝힌 바 있다.

인수위원회는 이 제도를 수정·보완해 국회에 상정할 예정이다. 초과이익 평가 시점을 추진위원회 승인에서 조합설립인가로 바꿔 사업기간을 단축하거나 최고세율을 50%에서 25%로 낮추는 방안 등이 논의되고 있다. 현행 3000만원 이하인 환수 면제기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3000만원 초과부터 구간별로 부과율을 차등하는 방안도 검토 중이다.

여의도 아파트들은 노후도가 심하지만 재건축 기대감으로 호가는 천정부지로 뛰고 있다. 사진은 지난 10일 한양아파트의 모습. /노유선 기자.

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어떤 대안 나올까

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재건축 정비계획 수립 단계부터 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택 비율을 늘리거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납 받도록 하는 방안도 대안으로 꼽힌다. 관건은 기부채납 비율에 대해 주민들과 의견 일치를 이루는 것이다. 오세훈 시장은 2011년 여의도를 초고층 업무시설과 주거시설이 혼재한 국제금융중심지로 육성하겠다면서 상업지역 용도 상향 대가로 최대 40% 기부채납을 요구했지만 주민 반발로 사업은 아예 무산됐다.

초과이익환수제 변경은 시행령이 아닌 법 개정 사항으로 국회 통과가 필수적이다. 만약 다수당인 더불어민주당의 동의를 얻지 못하면 성과 없이 부동산 가격만 과열시키는 결과를 낳을 것이란 우려도 있다. 실제로 윤석열 정부 출범 한 달 전인 4월 첫째 주 재건축 규제 완화 기대감에 서울 아파트값은 11주 만에 하락세를 멈추고 상승세로 전환했다.

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노유선 기자 yoursun@mt.co.kr
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