체납액만 '8000여억'.. 임대사업자 종부세 '뇌관' 부상

[머니S리포트] 다시, 부동산 '세금 전쟁' (1) - 종부세 체납이 세입자 피해로?

[편집자주]문재인 정부 5년 동안 ‘전쟁’으로 표현되던 부동산 세금정책이 다시 대대적인 수술대에 오를 것으로 보인다. 부동산 거래 2대 세금으로 불리는 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)가 새로 출범하는 윤석열 정부에선 다시 완화될 것이 확실시된다. 새 정부는 출범일 다음날인 5월 11일 양도분부터 다주택자 양도세 중과세율(20~30%포인트)을 1년 한시 면제키로 했다. 현행 소득세법 시행령에 따라 ‘익일 소급적용’이 가능하다. 새 정부 부동산 공약 가운데 최대 이슈인 ‘재건축 초과이익환수제’도 세금정책과 맞물려있다. 재건축 조합원의 경우 재산세·종부세는 물론 초과이익환수제 적용 시 개발이익 규모에 따라 세금을 내야 하는데 대통령직인수위원회는 세율을 낮추는 등 다각도로 대안을 검토하고 있다. 부동산을 둘러싼 금리·대출정책 등에도 어떤 변화가 일어날지 주목된다.

주택임대사업자로 등록해 일정 요건을 충족하면 종부세 부과 대상 주택 수에서 합산배제가 가능하지만 혜택을 입는 경우는 매우 제한적이란 불만의 목소리가 커지고 있다. /사진=이미지투데이

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기사 게재 순서
(1) 체납액만 ‘8000여억’… 임대사업자 종부세 ‘뇌관’ 부상
(2) 보유세 ‘6000만’, 양도세 ‘4.5억’… 다주택자 선택은
(3) 50세 넘은 여의도 노후 단지, 세금 무서워 재건축 못해?

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“임대차 거래시장을 발전시키고 투명하게 한다는 법의 취지엔 공감하지만 웬만한 규정을 다 지켜도 세금 혜택을 받기가 너무 어려워요.”(주택임대사업자 A씨)

“부동산세를 체납한 집주인이 확 늘었어요. 세율 인상과 공시가격 상승의 영향도 있겠지만 실업과 폐업으로 소득이 줄어든 임대인이 많아졌기 때문으로 보여요.”(공인중개사 B씨)

불과 몇 년 전만 해도 ‘부자 세금’으로 불려 “나도 종합부동산세(종부세) 내보고 싶다”는 우스갯소리가 있었지만 집값 급등과 공시가격 현실화 정책으로 종부세 납부 대상자가 늘고 세부담 역시 커졌다. 다주택자가 주택임대사업자로 등록해 일정 요건을 충족하면 종부세 부과 대상 주택 수에서 합산배제가 가능하지만 혜택을 받는 경우는 매우 제한적이란 불만의 목소리가 커졌다. 국세청이 공개한 종부세 체납액도 기타 세금 대비 눈에 띄게 늘어나, 임대인의 국세 체납은 세입자의 보증금 미반환 리스크로 이어지며 피해 사례가 많아졌다는 게 거래 현장의 전언이다.

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종부세 합산배제 난관

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종부세는 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합해 1주택자 11억원, 다주택자 6억원을 초과하는 경우 부과한다. 1주택자와 비조정대상지역 2주택자에게 일반세율이, 조정대상지역 2주택자와 모든 지역 3주택자 이상일 경우 중과세율이 적용된다. 일반세율은 0.6~3.0%, 세부담 상한율 150%가 적용되고 중과세율은 1.2~6.0%, 세부담 상한율 300%가 적용된다. 일반세율과 중과세율의 차이가 두 배 이상 나기 때문에 임대사업자의 세제혜택 가운데 하나인 ‘종부세 합산배제’는 매우 중요하다.

종합부동산세법 시행령이 정하는 임대사업자의 종부세 합산배제 요건을 보면 ▲과세 기준일 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하) ▲5년 또는 10년 이상 중도매각 없는 계속 임대(임대주택 종류별로 차이) ▲공실 2년 미만 ▲임대료 증가율 5% 이하 ▲전용면적 149㎡ 이하 ▲비아파트 ▲비조정대상지역 ▲지자체와 세무서에 사업자 등록 ▲관할 세무서에 종합소득세 합산배제 신고 등이 있다.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 ‘민간건설임대주택’ 또는 ‘공공주택 특별법’에 따른 ‘공공건설임대주택’에 해당하는 경우 임대의무기간이나 전용면적 등에 차이가 발생한다. 문제는 사업자 등록 시점에 따른 임대의무기간이나 조정대상지역 지정 시기의 차이로 인해 발생하는 사업자 등록 기간 등이 세부적으로 규정되며 일부 중복 조건 등을 포함하면 총 23개의 종부세 합산배제 조항이 존재한다. 모든 조항이 한 임대사업자에 한번에 적용되는 것은 아니지만 까다로운 조건으로 인해 규제 장벽이 높게 느껴지는 것이다.

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종부세수 늘고 체납도 늘어

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국세청이 징수를 포기한 체납액은 지난해 누적 기준 99조9000억원에 달하는 가운데 종부세 누계 체납액은 2020년 5311억원에서 2021년 8014억원으로 50.9% 증가했다. 부가가치세와 소득세, 법인세 등의 누계 체납액은 전년과 비슷한 수준인 데 비해 두드러진다.

지난해 종부세수는 6조1302억원으로 2020년(3조6006억원) 대비 70.3% 증가했다. 부동산업계 한 관계자는 “종부세율 인상과 주택가격 상승으로 종부세수가 증가했지만 그만큼 체납액도 늘어났다”며 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 자영업자 임대인의 체납이 많아졌고 세입자가 보증금을 떼일뻔한 사고 역시 여러 건 접하고 있다”고 설명했다.

종부세 체납이 임대인만의 문제는 아니다. 세입자에게도 영향을 미친다. 전세 사기를 당했을 때 돈을 돌려받기 위한 최후의 선택이 ‘전세보증금 반환소송’인데 승소해도 돈을 돌려받지 못하면 집을 경매에 넘겨야 한다. 문제는 경매를 통해 돌려받을 수 있는 세입자의 보증금보다 재산세·종부세 등 ‘당해세’가 법적 ‘선순위 채권’으로 인정된다. 집주인의 부동산 세금은 세입자와 무관해 보이지만 사실상 ‘집주인 돈도 세입자 돈’인 셈이다. 보증금이 깎일 수도 있고 세입자가 직접 경매에 참여해 소유권을 이전받아도 밀린 세금을 상환해야 한다.

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[미니 인터뷰] “세입자 피해 이렇게 막을 수 있다”

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배우리 모바일부동산공인중개사사무소 공인중개사

주택임대사업자라도 2019년 이후 등록한 주택임대사업자는 종합부동산세 합산배제가 되지 않는다. 신축빌라를 대량 취득해 전세로 임대하는 경우 종부세에 취약한 구조가 형성되고 있다. 이는 주로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등 ‘매매가 대비 전세가비율’(전세가율)이 높은, 즉 집값은 싼데 전셋값이 비정상적으로 높은 서민주택 유형에서 발생한다. 앞으로 이 같은 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.

종부세 미납이 많아지는 시점에 정부는 시행규칙을 개정해 현재 표준 임대차계약서상 국세 미납 여부를 기재하도록 했다. 하지만 최우선변제금을 넘는 보증금을 받으려는 임대인에 대해선 잔금 전 반드시 국세완납증명을 제출하도록 하는 방법도 필요하다. 현재 제도상에서도 세입자는 ‘정부24’ 민원을 통해 ‘미납국세 등 열람신청’(직접 방문 필요)을 할 수 있다.

특히 갭투자자(적은 자본으로 세입자가 살고 있는 집을 매수) 중에는 고정적인 임대소득이 없는 경우가 대부분이어서 종부세 부담을 덜기 위해 집을 처분해도 시세가 오르지 않는 상황에선 해결할 수가 없다. 현재 임대사업자 주택은 보증보험 가입이 의무이어서 이 같은 위험이 보증보험회사인 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증으로 전가되며 이는 국민세금 손실로 이어진다.

시세가 오르면 다주택자가 이익을 얻고 하락하면 보증보험이, 미등록임대일 경우 세입자가 위험을 부담하는 구조다. 이러한 전세 갭투자자와 생계형 월세 임대사업자를 구분하는 정책이 필요할 수 있다. 생계형 월세 임대사업자는 법적 최우선변제금 이하의 보증금을 받는 경우가 대부분이어서 세입자에게 피해를 주거나 보증보험 손실이 발생할 가능성이 낮다.

자기자본을 투입해 거래 상대방인 세입자, 보증보험 등에 피해를 끼칠 우려가 작은 임대사업자를 장려하고 반대에 위치한 극단적인 갭투자자 보유예금에 대해 일정 비율 이상의 질권 설정(출금 제한)을 해 거래 리스크를 줄여야 한다. (도움말배우리 모바일부동산공인중개사사무소 공인중개사)

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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