[매경부동산사업단 칼럼] 소규모건축 부지 매매 계약 시 주의해야 할 점

#신축사업 부지 매매계약 방법

건축사업에 소요되는 모든 자금을 자기자본으로 충당한다면 보통의 매매계약 방법에 의하겠지만, 건축자금을 대출받아 사용하고자 하는 경우에는 부지 매매계약 체결단계부터 주의하여야 할 부분이 있다. 그리고 다가구, 단독주택을 신축하고자 하는 경우와 분양의 목적이 될 수 있는 다세대 빌라 주택 등 집합건물을 신축하고자 하는 경우에는 각각 부지 매매계약 시 특약사항이 다르다.

#다세대 주택 등 집합건물의 신축을 위한 부지 매매계약 시 특약사항

신축목적이 공동주택과 같이 분양이 가능한 집합건물을 신축하고자 한다면, 건축주와 대지소유자가 동일인이어야 한다. 집합건물은 분양의 목적이 될 수 있기 때문에 건물의 소유자 내지 건축허가 명의자와 대지 소유자가 세트로 동일해야 하는 것이다.

사업자금의 일부를 대출을 받아서 진행하는 경우라면 부지 매매계약 시 주의할 점이 있다. 즉 매도인 명의로 건축 인허가를 신청한 후 잔금 이후 관계자 명의변경을 통해서 매수인이 건축주의 지위를 승계하는 방식으로 계약한다. 매매계약서 작성 시 특약으로 “매도인 명의로 건축인허가를 진행하기로 한다.” “잔금 지불과 동시에 건축주 명의변경에 협조한다.” “이에 필요한 서류의 교부에 매도인은 협조한다.” 등의 특약을 매매계약 시 기재해야 한다. 그리고 건축허가에 필요한 서류와 건축주 명의변경에 필요한 서류는 건축사를 통해서 확보하면 된다.

# 다가구 또는 단독주택 신축사업을 위한 부지 매매계약 시 특약사항

다가구주택, 단독주택이나 근린주택처럼 공동주택이 아닌 단독 소유의 건물인 경우에는 건축주와 대지 소유자가 동일 할 필요가 없다. 따라서 부지매매계약서 작성 당시에 매도인으로부터 토지 사용승낙서를 받아 매수인 명의로 건축 인허가절차를 진행해도 된다. 즉 매매계약서 작성시 특약으로 “매도인은 매수인에게 건축인 허가를 위한 토지사용 승낙서 등 필요서류를 교부해야 한다.”는 약정을 기재한다. 토지사용 승낙서 등의 양식은 건축사사무소로부터 확보하여 사용한다.

# 신축사업 목적의 소유 명의가 다른 여러 필지 부지의 매매계약 방법

가령 아파트 건축 목적으로 10필지의 부지를 매입하는 경우 필지별 소유자에게 순차적으로 계약금을 치루는 경우가 많다. 이러한 경우 나중에 매도하는 필지의 소유자는 터무니없는 비싼 가격으로 매도하겠다는 등의 소위 알박기를 하는 경우도 생긴다. 따라서 여러 필지 부지의 매매계약을 체결하는 경우 특약사항으로 “계약금은 사업목적부지인 10필지 매매계약이 모두 체결된 이후에 일시 지불한다.”는 특약을 하여야 한다. 그리고 “잔금은 사업승인 이후 금융 PF 기표 이후 10일 내로 지불한다.” 고 특약한다. 잔금을 치루는 경우 확정 기한을 정해 놓으면 사업승인이 미루어지는 경우 낭패를 보는 경우가 있기 때문이다.

[민경호 매경부동산사업단 칼럼니스트, 건축 분야 자문위원, 현) 닥터빌드 대표, 건국대 미래지식교육원 주임교수, 부동산학 박사]

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