'용도지역 개편=용적률 상승' 금물.."공공기여 확대 병행돼야"

[MT리포트]88년된 용도지역제 수술대 오른다③

[편집자주] 모든 땅에는 '용도'가 정해져 있다. 주택을 건축할 수 있는 땅, 상업용 건물을 지을 수 있는 땅이 따로 있다. 두가지 이상의 용도를 함께 갖고 있는 땅은 없다. '용도지역제' 때문이다. 필요한 규제지만 일제강점기에 시작된 제도가 지금 시대에 맞느냐는 논란이 이어져 왔다. 대선 기간에도 도마에 올랐다. 서울시는 아예 전면 개편을 공식화했다. 수술대 오른 '용도지역제' 어떻게 바꿔야 할까.

서울시가 지난달 3일 그간 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 최고 35층 높이 기준을 삭제하고 새로운 스카이라인 기준을 마련한다고 밝혔다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지./사진=-뉴스1

서울시내 다수의 주거지역은 이미 대형 상권이 형성돼 다수의 상업용 건물이 들어섰다. 반대로 상업지역에 주상복합이라는 형태로 주택이 들어선 경우도 흔하다.

토지는 기본적으로 용도지역을 가져야 하지만 현행 제도의 구분은 수많은 경우의 수를 고려하지 못한다는 지적이다. 전문가들도 용도지역제도를 개편해야 한다고 한목소리를 내고 있다. 다만 용도를 바꾸고 무조건 용적률을 올려주는 식의 개편은 금물이라고 지적했다. 용도를 바꾸는 것은 땅의 호적을 바꾸는 일이고 이는 땅값에 직결되는 만큼 신중해야 한다는 것이다.

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용도지역 바꾸긴 해야 하는데...어떻게 하느냐가 문제

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오세훈 서울시장이 지난달 3일 서울 중구 서울시청에서 '2040 서울도시기본계획'을 발표하고 있다. /사진=뉴시스

용도지역제도를 바꿔야 한다는 생각은 대다수가 공유하고 있지만 문제는 어떻게 바꾸냐다. 전문가들은 제도 변경이 모든 토지의 용적률 상승이나 무분별한 개발의 신호가 돼서는 안된다고 지적했다.

남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "상업지역으로 용도가 바뀌어 이익을 보는 불특정 토지소유자들과 시가 유착된 것으로 오해받을 수 있다"라며 "개발할 곳과 보존할 곳을 구분하고 규제를 받는 지역에 대해서는 지자체가 손실을 보전해주거나 용도제한을 풀어주는 방식 등을 도입해 시민을 설득할 수 있을 것이다"라고 말했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "객관적이고 합리적인 기준을 만들지 않으면 엄청난 민원과 특혜시비가 불거질 수 있다"라며 "다양한 논의와 연구 용역, 공청회 등 시간을 두고 준비해야 한다"라고 지적했다.

전국재건축정비사업조합연대·반포현대아파트 주택재건축정비사업조합 관계자들이 지난 2월 21일 서울 영등포구 국회 앞에서 열린 재건축 초과이익 환수법안 개정 촉구 집회에서 구호를 외치고 있다./사진=뉴스1

한편 용도 변경으로 생기는 개발 이익을 정부가 환수하는 방안도 필요하다는 의견도 있다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "유연한 용도지역제도가 모든 지역의 용적률을 500%로 올려주겠다는 의미가 아닌 만큼 시장이 과도한 기대 갖지 않게 해야 한다"라며 "토지의 용도가 바뀌어 용적률이 올라가면 확실하게 공공기여를 하도록 해야 한다"라고 강조했다.

이승주 서경대 도시공학과 교수는 "용도 지역이라는게 땅값·집값과 직결되는 만큼 변경으로 발생하는 개발 이익을 시가 적극적으로 회수하고 활용할 방안도 마련해야 한다"라며 "용도지역 변경에 따라 이익이 한쪽으로 쏠리지 않도록 치밀한 조정이 필요할 것이다"라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지자체가 용도 변경에 앞서 토지를 일부 수용하고 용도 변경으로 발생하는 주변 지가 상승도 규제해야 한다"라며 "수용에 따른 비용은 용도 변경으로 발생한 개발 이익을 지자체가 가져가는 식으로 진행하면 민원, 개발 이익 쏠림 현상 등도 해소할 수 있을 것"이라고 제안했다.

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조성준 기자 develop6@mt.co.kr

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