부동산, 일자리 많아지는 곳으로 가라 [제14회 fn 재테크쇼]

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

"새 정부의 부동산 변화를 선점해 문재인 정부에서 내 집 마련을 못한 사람들은 윤석열 정부에서 내 집 마련을 위해 적극적인 전략을 세워야 한다."

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 23일 파이낸셜뉴스가 웨비나 형식으로 주최한 제14회 fn재테크쇼에서 "윤석열 정부는 공급을 늘리고 교통망 수립을 빠르게 진행하려고 할 가능성이 높다"고 말했다.

2017년부터 2018년까지 문재인 정부에서 부동산 시장 규제정책이 쏟아졌다. 2017년부터 서울에서 전국으로 규제지역이 넓어졌다. 서울은 2019년부터 실수요 시장으로 돌아섰다. 이후 서울의 상승률이 전국으로 확산되는 과정을 거쳤다. 2020~2021년에는 전국의 모든 아파트 가격이 오르는 결과가 나타났다.

김 소장은 "2019년부터 새로운 규제는 없고, 규제지역이 확대되고, 지역 내에서 세금과 대출 규제를 했는데도 오히려 시세는 많이 올랐다"면서 "2021년 인천이 많이 올랐고 경기, 제주 순으로 올랐는데 2022년 들어서는 약간의 조정을 보일 수 있다"고 말했다.

이어 "2020년 많이 올랐던 세종시가 최근 조정을 보였던 이유도 그동안 많이 올랐기 때문"이라며 "올해는 전국적으로 오르고 내리고 하는 것이 동시다발적으로 진행되는 것이 아니라 각각 지역에 맞게 상승과 하락이 이어질 것"이라고 덧붙였다.

그동안 강하게 규제한 지역이 더 올랐는데, 이는 투자 시장이 아닌 실수요 시장임에도 규제로 인해 매물이 줄어들었고 실수요는 증가했기 때문이다. 결국 부동산 시장 안정화를 위해 새 정부에서는 공급을 늘리고 서울 수요를 분산시킬 가능성이 높다는 분석이다. 그는 "2020년도부터 공급 이야기가 나왔고, 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망으로 수요를 분산시키려는 정책적 변화가 진행되고 있다"면서 "윤석열 정부에서도 공급을 많이 하고 교통망도 빠르게 진행하려고 할 것"이라고 강조했다.

또 서울에 사는 사람들이 전월세 가격이 많이 오르면서 서울로 출퇴근 가능한 경기나 인천으로 가다보니 생각보다 시세가 높지 않아 그쪽으로 내 집 마련 수요가 이동하고 있다는 분석이다. 특히 자가로 살 경우 평균 11년 거주하기 때문에 11년 후에 매도할 것을 가정하고 내 집 마련을 해야 한다고 강조했다.

김 소장은 "집을 샀는데 가격이 빠질 수 있지만 걱정할 필요가 없다"면서 "수요가 빠지지 않아서 인플레이션 이상 시세가 올라가는 아파트라면 지금 사는 데 주저하지 말아야 한다"고 말했다.

특히 가장 중요한 것은 대기수요가 늘 존재하는 곳이라고 강조했다. 입지 3단계는 코어 지역, 메인수요 지역, 배후수요 지역으로 나뉜다.

김 소장은 "코어 지역은 부동산 상승기나 하락기에 상관없이 대기수요가 많은 곳으로 서울 전 지역, 과천, 성남 분당, 광명 등"이라면서 "메인수요 지역은 입주물량이 많으면 공급이 남기도 하고 배후수요는 늘 수요가 부족한 곳"이라고 전했다.

무엇보다 일자리가 늘어나는 지역을 주목하고, 일자리가 줄어드는 지역은 피해야 한다고 강조했다. 특히 경기도가 일자리가 가장 많은 지역으로 3년간 28만4000가구가 이사를 왔다. 그중에서 화성은 7만5000세대로 이주가구가 전국에서 가장 많은 지역으로 꼽혔다. 김 소장은 "일자리가 많아지는 지역 중 화성과 평택의 경우 일자리가 많은 것에 비해 시세는 여전히 저평가돼 있다"면서 "일자리 수와 집값이 미스매칭 되는 지역을 볼 필요가 있다"고 전했다.