'35층 규제' 풀린 서울.. 한강변 초고층 짓는다 [한강변 35층 규제 폐지]

오세훈표 '2040 서울플랜'
아파트 50층 이상도 건설 가능
슬림한 형태로 한강조망권 확보
吳 "용적률 유지 집값 안오를 것"

서울시가 여의도와 한강변 개발의 발목을 잡아온 '35층 룰' 규제를 8년 만에 폐지한다. 기존의 '성냥갑 아파트'에서 벗어나 다양한 층수를 배치한 도심 스카이라인의 대대적 변화가 예상된다. 아울러 산업화 시대 이후 지금까지 운용되고 있는 '용도지역제'는 주거·업무·상업지구 등의 구분을 없애는 '서울형 신용도지역' 체계로 장기적으로 개편된다. 서울 도시철도 지상구간의 지하화도 단계적으로 추진된다. 오는 6월 지방선거에서 오세훈 서울시장의 재선 발판이 될지 주목된다.

■'35층 룰' 8년 만에 역사 속으로

오세훈 시장은 3일 기자 브리핑을 열고 이런 내용을 포함한 '2040 서울도시기본계획(서울플랜)'을 발표했다. 이 계획은 서울시가 20년 후 서울의 발전 방향을 제시하는 최상위 법정 도시계획이다. 1990년 최초의 법정 도시기본계획이 수립된 이후 5번째다. 고 박원순 시장 시절인 2014년에 수립된 '2030 서울플랜'을 대체하는 중장기 계획이다.

무엇보다 그동안 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용됐던 아파트 '35층 높이기준'을 삭제하고, 유연하고 정성적인 '스카이라인 가이드라인'으로 전환된다.

오 시장은 앞서 여러 차례 35층 높이제한을 폐지하겠다고 공언한 바 있다. 기존 서울플랜에는 높이제한이 없었지만, 박 전 시장 시절 2030서울플랜을 통해 35층 높이제한을 두면서 한강변 재건축 사업에 제동이 걸리기도 했다.

오 시장은 "뚝섬유원지나 잠실 쪽에 보면 칼로 두부나 무를 잘라놓은 듯한 높이가 똑같은 아파트 단지를 꽤 볼 수 있다"며 "광진구 쪽을 보면 높낮이가 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있는데, 바로 그런 스카이라인을 만들 것"이라고 강조했다.

35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니다. 즉 동일한 밀도(연면적·용적률) 아래 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다는 얘기다. 이렇게 되면 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금같이 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아닌, 다채로운 스카이라인이 창출된다.

또 슬림한 건물이 넓은 간격으로 배치가 가능해 한강 등 경관조망을 위한 통경축이 확보되고, 개방감도 높아질 것으로 기대된다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정된다.

오 시장은 35층 규제 폐지에 따른 부동산 가격 상승 우려에 대해 "용적률이 변화하는 것이 아니기에 가격이 올라가는 일은 없을 것"이라고 선을 그었다.

■용도규제 없애고 자율성 부여

도시를 주거와 공업, 산업, 녹지로 구분한 '용도지역제'는 새로운 도시계획 패러다임인 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'으로 전면 개편된다. 용도지역제는 도시 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물의 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다.

서울시는 서울형 용도지역체계인 비욘드 조닝을 통해 용도 도입에 자율성을 부여하고, 복합적인 기능 배치를 가능하도록 할 계획이다. 시는 국토계획법 개정 등 법제화를 추진하기로 했다. 2025년부터 서울 전역에 단계적 적용이 목표다.

아울러 도시철도 지상구간의 단계적 지하화, 도보 30분 내 자립생활권으로 하는 '보행 일상권' 도입, 도심·여의도·강남 등 3도심 기능 고도화 등도 추진된다. 서울 2040플랜은 공청회, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올 연말까지 최종안이 확정된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "층수제한은 폐지하되, 용적률은 그대로라면 한강조망권을 살리는 설계안을 적용할 수 있을 것"이라며 "이른바 병풍 아파트나 홍콩 아파트 같은 형태는 지을 수 없게 돼 주거환경 측면에서 나쁠 것이 없을 것"이라고 말했다.