"집값 꺾여도 자금 몰린다".. 전문가가 꼽은 세 곳

뜨거웠던 부동산 시장이 한풀 꺾였다는 통계가 속속 나오지만, 부동산 시장 관계자들 사이에서는 인기 있는 상품은 여전히 사기가 어렵다는 토로도 동시에 나오고 있다. 똘똘한 한 채와 꼬마빌딩, 노후상가가 대표적인 예다. 부동산 전문가들은 주택에 대한 규제가 풀리지 않는 한 이들 상품의 인기는 상당 기간 지속할 가능성이 크다고 전망하고 있다.

24일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트 단지/뉴스1

① 똘똘한 한 채

2일 부동산 업계에 따르면 서울 강남권에서는 신고가를 찍으며 계약되는 ‘똘똘한 한 채’ 거래가 여전히 나오는 상황이다. 국토교통부에 따르면 압구정동 현대7차 전용 144.2㎡(47평)는 지난달 50억원(14층)에 거래됐다. 같은 아파트, 같은 평수 거래는 지난 2020년 12월 40억원(5층)에 있었다. 약 1년 2개월 만에 10억 원 가량 급등한 것이다.

지난 1월엔 압구정 현대1차 전용 196.21㎡(64평) 거래가 화제가 됐다. 이 주택은 80억원에 거래됐다. 직전 거래가격(64억원·11층)보다 16억원이 올랐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “추후에 재건축이 되면 펜트하우스를 받을 수 있을 정도로 감정평가액이 좋게 나올 집이라는 점이 반영돼 그 가격에 거래된 것으로 보인다”고 했다.

반포의 상황도 비슷하다. 서울 서초구 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 지난 1월 46억6000만원에 거래됐다. 서초구 인근 공인중개업소 관계자는 “한강 조망권을 가진 로얄동, 로얄층이었다”고 했다.

똘똘한 한 채가 여전히 주목 받는 것은 세금 때문이다. 과거에도 ‘강남3구(강남·서초·송파)’ 아파트의 거래가액은 서울 다른 지역 아파트보다 비쌌지만, 당시만 해도 수요는 분산됐다. 거주하는 집 외에 월세 수익이나 시세 차익을 얻을 수 있는 다른 지역 아파트에 투자하는 사람도 많았다.

하지만 이젠 상황이 달라졌다. 주택을 두 채 이상 가진 경우 종합부동산세를 포함한 보유세 부담이 커지면서 집을 여러 채 소유하는 것보단 가장 좋은 한 채를 갖고 시세 차익을 노리는 편이 훨씬 유리해졌다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “세금 부담 때문에 25평짜리 두 채 갖느니 40평짜리 한 채 갖는 형식으로 똘똘한 한 채로 가는 게 낫다고 생각하는 이들이 늘었다”면서 “지금의 세금 체계가 지속되는 한 이런 추세는 이어질 수 있고, 투자수요가 아니라 실거주 수요가 가미된 것이라면 출렁임도 많지 않을 수 있다”고 했다.

꼬마빌딩/조선DB

② 꼬마빌딩

자산가를 많이 상대하는 프라이빗뱅커(PB)들은 올해 가장 유망한 부동산 자산으로 ‘꼬마빌딩’을 꼽고 있다. 꼬마빌딩이란 연면적 1000㎡, 5층 이하, 50억원 전후의 상가, 다가구주택 등을 포함한 상업용 부동산을 뜻한다.

KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 PB들은 올해 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 가장 많이 꼽았다. 꼬마빌딩이 유망하다고 답한 비중은 24%로 지난해(12%)의 2배가 됐다. 보고서는 “부동산 투자자금이 세금 문제로 아파트·주택에서 상업용 부동산으로 이동하는 상황을 반영한 것으로 파악된다”고 했다.

실제로 최근 50억원 미만의 꼬마빌딩은 매물을 찾아보기 어려울 정도다. ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 불어 강남 3구 아파트값이 뛰면서 이를 매도한 이들은 근린생활시설 매수로 가닥을 잡고 있기 때문이다.

꼬마빌딩은 토지분에 대한 종합부동산세만 내기 때문에 세금 부담이 적다. 토지 공시지가 합계액이 80억원이 넘어야 과세된다. 주택은 공시가격 합계액이 6억원(1가구 1주택 단독명의자는 11억원)만 넘어도 종합부동산세를 부담해야 하고 다주택자의 경우 중과된다는 점을 감안하면 부담이 훨씬 적다.

이창동 밸류맵 리서치센터장은 “최근 기준금리가 오르면서 시장에 매물이 나오고 소진되기까지 걸리는 시간이 다소 늘어난 감이 있지만, 여전히 좋은 물건은 호가에 매각되는 상황”이라면서 “주택에 걸린 각종 규제에 따른 자금 흐름으로 본다”고 했다.

서울 마포구 서교동 서교 푸르지오 상가에 임대 중인 상가 모습. 기사내용과 관계 없음./최상현 기자

③ 노후상가

과거 큰 관심을 받지 못하다 최근 높아진 노후상가의 인기도 이어질 것으로 전망됐다. 최근 서울 송파구 올림픽선수기자촌 상가(올림픽프라자상가) 1층 전용면적 15㎡의 호가는 17억원이다. 3.3㎡당 3억원을 넘는다.

이는 작년 초 실거래가액과 비교하면 3배 가까이 오른 값이다. 국토교통부 상업·업무용 부동산 실거래가 조회시스템에 따르면 작년 1~2월만 해도 전용면적 기준 3.3㎡당 1억~2억원대에 거래됐다. 이마저도 지난해 하반기와 비교해선 가격이 조정된 것이고 찾기 어려운 매물이라는 것이 인근 공인중개업소 관계자의 말이다. 한 공인중개업소 관계자는 “작년 7월엔 5.25㎡짜리 상가가 8억원에 팔려서 3.3㎡당 5억원 수준에 거래가 됐다”고 했다.

노후상가는 임대료를 받기 쉽지 않은 상품이다. 공실인 경우도 많고 단순 창고로 운영될 경우엔 관리비 정도만 받는 경우도 많다. 그런데도 최근 재건축 대상 아파트의 노후상가 매물을 시중에서 찾기 어려운 것은 나중에 해당 단지가 재건축될 경우 신축 아파트를 받을 가능성이 있어서다. 주택이 아니다 보니 다주택자에게 무거운 보유세를 부담하지 않으면서 재건축에 투자하는 효과가 있는 셈이다.

일부는 증여용으로 노후상가를 구매하기도 하다. 서울 요지의 노후상가를 가지고 있으면 자녀 세대 때엔 아파트로 바뀌건 오피스텔로 바뀌건, 신축 상가로 바뀌건 어떤 방식으로도 재산값을 할 것이란 계산이다.

다만 위험한 투자라고 전문가들은 입을 모은다. 인근 재건축 아파트와 함께 재건축을 하지 못할 수도 있고, 각 조합의 규정에 따라 주택 입주권을 받지 못할 수도 있어서다. 섣불리 샀다가 손해를 볼 가능성도 크다는 의미다.

심교언 교수는 “지금 당장은 세금이나 대출 등의 문제로 노후상가에 자금이 몰릴 수 있지만, 투자 수요는 빠르게 얼어붙을 수 있다는 점을 감안해야 한다”면서 “투자에 유의해야 한다”고 했다.

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