['차율'의 부동산 법률] 다가구→다세대' 전환시 세대별로 분양권 취득할 수 있나?

이수희 변호사

재개발·재건축 등 정비사업구역에서 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 경우가 있다. 다가구와 다세대의 차이는 개별 등기 가능 여부다. 즉 단독주택의 한 종류인 다가구는 구분 등기가 불가능하기 때문에 각 가구별 소유권이 없다. 이에 비해 다세대는 공동주택의 한 종류로 구분 등기가 가능해 각 세대별로 소유권이 존재한다.

다세대로 전환하려는 이유는 여러 개의 분양권을 받을 수 있기 때문이다. 실제로 정비사업구역에선 이 같은 소위 ‘전환 다세대’ 소유자들이 분양권을 취득할 수 있는지 여부를 둘러싸고 토지 등 소유자와 시행자인 조합 간 다툼이 일기도 한다. 특히 이들 간 갈등을 조정해야 하는 구청 등 지방자치단체조차 그 법률 해석과 적용에 대해 갈팡질팡하기도 한다.

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분양받을 권리는 ‘권리산정기준일’을 기준으로 판단

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도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제77조는 정비사업지에서 공동주택(아파트) 분양권을 받을 수 있는 기준 시점을 정하고 있다. 소위 ‘권리산정 기준일’로 대개 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정 고시일의 다음 날이 권리산정 기준일이 된다. 다만 시·도지사가 투기 억제를 위해 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날이 있다면 그 다음날이 권리산정 기준일이 된다.

따라서 일반적인 재개발·재건축 정비사업구역에서 ‘정비구역 지정 고시일 다음날’ 이후에 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우는 다세대주택의 각 소유자는 단독 분양권을 받을 수 없기 때문에 주의가 필요하다.

다만 권리산정 기준일 이후의 전환 다세대라도 분양권이 전면 박탈되는 것은 아니다. 도시정비법상 권리산정 기준일은 말 그대로 권리유무를 판단하는 기준점에 불과하기 때문에 분양권 유무는 권리산정 기준일 당시의 상태에서 판단돼야 한다. 이 경우 개별 분양권이 인정되지 않는 권리산정 기준일 이후의 전환다세대의 경우 종전 다가구주택의 소유자들이 1개의 조합원 지위 및 분양권을 공유하는 형태로 분양권이 인정될 수 있다.

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다가구가 다세대로 ‘전환된 시점’은?… 건축물대장 기준으로 판단

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다가구주택을 다세대주택으로 전환한 시점이 애매한 경우는 어떻게 판단할까. 건축물관리대장 상으론 권리산정 기준일 이전에 전환이 완료됐으나 그 등기가 권리산정 기준일 이후에 된 경우 혹은 건축물대장은 전환되지 아니하고 구분등기 또는 지분등기만 경료된 경우가 특히 문제다.

대법원은 구분등기는 완료됐으나 건축물대장이 다세대주택으로 전환되지 아니한 사안에서 ‘다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우’의 ‘전환’이란 구 건축물대상의 기재 및 관리 등에 관한 규칙상의 ‘건축물대장의 전환’을 의미한다고 판시하며 해당 토지 등 소유자들은 개별 분양권을 취득할 수 없다고 판시했다.

현행 도시정비법 역시 제77조 제1항 제2조에서 ‘단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우’라고만 명시하고 별도로 구분등기 등을 요구하고 있지 아니한 바 위 대법원 판례에 비추어 볼 때 다세대주택으로의 전환 시점은 건축물대장을 기준으로 판단하는 것이 적합하다.

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재정비 촉진지구의 경우… 도시재정비법을 기준으로 판단

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재정비 촉진사업의 경우 일반적인 도시정비법상 재개발·재건축 사업과는 달리 특별법인 도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 ‘도시재정비법’)이 우선하여 적용되며(도시재정비법 제3조 제1항 참조) 도시재정비법에서 정하지 아니한 부분에 대해 도시정비법의 적용을 받는다.

도시재정비법은 제33조에서 재정비촉진지구의 결정 및 고시일을 권리산정 기준일로 정한다고 명시하고 있는 바 해당 고시일을 기준으로 그 이전에 다세대주택으로 전환이 완료된 경우는 각 다세대주택의 소유자들에게 단독 분양권이 인정될 수 있다.

참고로 재정비 촉진지구 결정 고시 이전에 별도의 뉴타운 지정 고시가 있었던 경우라 하더라도 도시재정비법상 권리산정 기준일은 권리 유무를 판단하는 기준이 되는 만큼 엄격하게 해석돼야 하는 바 도시재정비법의 문언을 확장 해석해 종전 뉴타운 지정고시를 권리산정 기준일로 볼 법적인 근거는 없어 보인다.

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이수희 변호사(법무법인 차율)
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