"대출 막히나" 청약자 발동동..둔촌주공 분양가 결정할 변수는

둔촌주공아파트 재건축 조감도. /사진제공=서울시 강동구

단군 이래 최대 재건축으로 불리는 서울 둔촌주공 아파트 전용 59㎡ 분양가가 9억원을 넘을지에 대한 시장의 관심이 높다. 9억원을 넘으면 중도금 대출이 금지되기에 예비 청약자들에게는 중요한 이슈다. 택지비 감정평가액이 ㎡당 2020만원으로 나오면서 업계는 9억원을 초과할 가능성이 높아졌다고 예측하지만 아직 변수는 존재한다. 고급화 정도에 따라 다르게 매겨지는 건축비 가산비가 관건이다.

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택지비 감정평가액 나오면서 9억 초과 가능성 '대두'

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30일 분양업계에 따르면 한국부동산원은 서울 강동구 둔촌주공 재건축 택지비 감정평가액에 대한 적정성을 검토 중이다. 앞서 강동구청이 부동산원에 보낸 택지비 감정평가액은 ㎡ 당 2020만원이다.

이 가격으로 결정될 경우 전용 59㎡ 분양가격이 9억원을 넘어설 것이란 예측이 나오고 있다. 분양가가 9억원을 넘으면 고가주택으로 분류돼 특별공급 물량이 배정되지 않고 중도금 대출이 금지된다. 사실상 현금 부자들의 잔치가 될 가능성이 높아진다. 시장의 관심이 9억 초과 여부에 집중된 이유다.

둔촌주공은 분양가상한제 적용 지역인 서울 강동구에 위치한다. 상한제가 적용되는 주택의 분양가는 택지비, 택지비가산비, 기본형건축비, 건축비가산비 등으로 산정된다. 일반적으로 전용 59㎡ 아파트 대지지분이 30㎡라는 점을 감안하면 추정 택지비는 약 6억원이다. 이를 3.3㎡ 당 가격으로 환산하면 2400만원 정도다.

둔촌주공의 경우, 전용 59㎡가 9억원을 넘지 않으려면 3.3㎡ 당 분양가가 3600만원을 초과해선 안된다. 택지비 2400만원을 빼면 건축비와 건축비가산비의 합이 3.3㎡ 당 1200만원 안에 들어야 한다는 계산이 나온다.

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단지 고급화 정도 반영되는 건축비 가산비가 관건

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건축비는 기본형 건축비가 적용되는데 국토부가 매년 3월과 9월에 조정한다. 1200만원에서 지난 9월 발표된 기본형 건축비 688만원을 제하면 3.3㎡ 당 건축비 가산비가 512만원을 넘지 않아야 분양가가 9억원 이내로 책정된다. 건축비 가산비는 구조 강화, 주택 고급화, 성능 개선 등에 들어가는 비용으로 총 15개 항목으로 이뤄졌다.

이 가운데 단지 고급화를 위해 반영하는 항목이 인텔리전트 설비다. △홈네트워크 △에어컨 냉매배관 △집진청소시스템 △초고속통신특등급 △기계환기설비 △쓰레기 이송설비 △스마트도시기반시설 등이 포함된다. 조합이 있는 정비사업 같은 경우에는 인텔리전트 설비 설치에 대한 요구가 큰 편이다.

주택업계 관계자는 "조합원들이 입주하는 주택과 일반분양하는 주택이 똑같이 시공되는데, 일반분양가보다 조합원 분양가가 훨씬 저렴하니 조합원들은 단지를 고급화 하는 것에 대해 주저할 게 없는 입장"이라고 설명했다.

인텔리전트 설비는 버전·사양 등에 따라 가격이 천차만별이다. 가령 홈네트워크·스마트도시기반 항목의 경우, 단순 월패드·차량입차정보 알림 정도만 설치하는 데 그칠 수도 있지만 인근 병원 등 생활편의시설과의 통신설비까지 갖추는 유비쿼터스 시스템을 도입하면 비용은 천정부지로 치솟는다.

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 강동구 옛 둔촌주공아파트단지에서 재건축 공사가 한창이다. 지난 9일 정비업계에 따르면 전날 서울 강남구 대치동의 한 빌딩에서 열린 둔촌주공 조합 임시총회에서 기존 조합 집행부 전원이 해임됐다. 이번 총회는 둔촌주공 조합원모임이 발의했다. 이들은 조합 집행부의 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 2978만원) 수용 등에 반발해 조합 해임총회를 추진했다. 해임을 이끈 둔촌주공 조합원모임(비상대책위원회)은 기존 분양가를 올리는 한편 연내 선분양을 목표로 하고 있다.2020.8.10/뉴스1

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심의 3월 이후로 넘어가면 건축비도 오를 수 있어

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건축비 가산비는 강남·서초 등에 들어서는 재건축 아파트의 경우 3.3㎡ 당 600만~650만원, 일반 아파트는 단위면적 당 300만~400만원 정도에서 정해지는 게 일반적이다. 서초구 반포동에 최고급 주택단지로 들어서는 '래미안 원베일리'의 경우, 건축비 가산비가 3.3㎡ 당 834만원까지 인정됐다.

'래미안 원베일리'가 강남3구에 위치한 데다 특별건축구역으로 지정돼 가산비 적용 항목을 비교적 많이 인정 받은 점을 고려할 때, 둔촌주공의 가산비는 그의 절반 수준일 것이라는 예상도 있다. 이럴 경우, 전용 59㎡ 분양가는 9억원을 넘지 않을 수 있다.

그럼에도 작년 11월 분양가상한제가 개선으로 가산비를 인정 받기 쉬운 환경이 됐다는 점은 변수다. 그간 조합이 고사양의 설비를 요구해도 분양가심의위원회에서 그보다 낮은 버전까지만 인정해주는 등 '후려치기' 하는 경우가 많았는데 이번 개선안으로 최대 삭감 비율이 정해져서 전보다 가산비가 오를 여지가 있다.

분양가 심사가 기본형 건축비 고시일인 3월1일 이후로 밀리게 돼도 분양가가 오른다. 조합과 시공사인 현대건설 컨소시엄과의 공사비 갈등으로 3월 전 분양가심사에 돌입하기는 현실적으로 힘든 상황이다. 다만 앞서 철근가격 급등 당시, 기본형 건축비가 큰 폭으로 오른 만큼 이번 상승폭은 물가상승 수준에 그칠 가능성이 높다. 부동산원은 내달 중순께 택지비 감정평가에 대한 적정성 검토 결과를 조합에 통보할 것으로 보인다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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