거래절벽에 꽁꽁 언 시장.. 영끌·빚투서 분위기 급반전 [뉴스 인사이드]
정치 이벤트·대출규제 등 이슈 산적
매매수급지수 하락.. 눈치 보기 지속
주택 연구기관들은 상승 쪽에 무게
대선·지방선거 결과 따라 정책 주목
재개발·재건축發 집값 상승 가능성
코로나 지속·금리 인상 등도 변수
공급확대 실현까지는 상당한 시일
수도권 공급량은 수요 못 따라가
전셋값 불안 잠복.. 하반기 악영향
28일 부동산 업계에 따르면, 지난해 말부터 집값 변동의 선행지표로 알려진 거래량, 매매수급지수 등이 하락세를 이어가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 서울 아파트 매매 건수는 4만2219건으로 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치를 기록했다. 특히 1월 5796건으로 6000건에 육박했던 거래량이 11월에는 1000건대까지 급감했다. 한국부동산원이 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수급 수준을 지수화한 매매수급지수의 경우 이달 셋째주 기준 서울 아파트 수치가 91.2까지 떨어지며 2년5개월 만에 가장 낮은 수치를 찍었다. 매매수급지수는 100 아래로 떨어질수록 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻이다.
정부는 부동산 시장이 빠르게 안정세를 찾아가고 있다는 점을 연일 강조하고 있고, 대중들의 인식도 집값 하락설에 조금씩 힘이 실리는 기류다. 세계일보 신년 여론조사에서 올해 부동산 시장 전망을 묻는 질문에 ‘현재보다 오를 것’이란 응답은 24.9%에 그친 반면 ‘현재와 비슷할 것’과 ‘현재보다 내릴 것’이라고 답한 응답자는 각각 34.8%로 나타났다.
6월 지방선거를 계기로 정치권에서 재건축, 재개발 규제 완화 등이 이슈로 부각될 경우 수도권 구축 아파트 단지나 빌라 등을 중심으로 매수세가 다시 탄력을 받을 가능성도 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 대출 규제까지 맞물리면서 당분간 부동산 구입심리가 제약되는 상황”이라고 진단했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “지난해 서울에서는 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 전세 물량이 감소하면서 가격도 강세를 유지했다”며 “올해 들어 안정을 찾고 있긴 하지만, 7월 말 계약갱신청구권 만료 이후 체결되는 신규 계약부터 가격 상승이 불가피한 만큼 하반기에 전세 불안이 다시 나타날 수 있다”고 지적했다.
◆유동성 vs 정책 실패… 엇갈린 진단
국토연구원은 지난달 발행한 ‘주택가격 변동영향 요인과 기여도 분석’ 보고서를 통해 현 정부 들어 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인을 금리로 꼽았다. 2017년 5월부터 지난해 5월까지 한국부동산원 지수를 분석해 집값 상승에 대한 기여도를 측정한 결과, 실질 CD(양도성예금증서) 금리가 46.7%로 가장 높았다. 이어 전월 주택가격(26.4%), 실질 제조업 생산지수(24.1%), 전체 주택 준공물량(2.1%), 세대수(0.7%) 등의 변수가 차례로 영향을 미쳤다. 민간 통계인 KB 지수에 대한 분석 결과에서도 실질 CD 금리가 49.8%로, 집값 상승에 가장 큰 비중을 차지한 것으로 나타났다.
민간 연구기관인 주택산업연구원은 지난달 14일 ‘주택시장 전망’ 발표회에서 정부의 정책 실패가 집값 상승의 가장 큰 요인이 됐다고 강도 높게 비판했다. 정부의 잘못된 수요·공급 예측 방식으로 주택 매매·전세시장 모두 공급부족이 지속되면서 필연적으로 가격 상승이 뒤따랐다는 것이다. 주택산업연구원은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과, 금리 변화나 경제성장률보다도 수급지수가 집값 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다고 강조했다.
박세준 기자 3jun@segye.com
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