오락가락 정부 정책.. "시장 유연성만 해쳤다"
[편집자주]지난 1월 11일 발생한 ‘광주 화정 아이파크’ 아파트 신축 공사현장의 외벽 붕괴 사고 이후 ‘후분양제’를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 무리한 공사기간 단축에 따른 부실 공사를 막을 수 있고 입주자가 주택 품질을 직접 확인한 후 계약을 결정할 수 있다는 이유다. 하지만 건설업계는 후분양제가 사고를 예방할 대안이 될 수 없다고 지적한다. 근본적인 해결책은 분양 방식이 아니라 현장 관리·감독 강화에 있다는 주장이다. 일각에서는 사전청약을 비롯한 선분양제와 후분양제를 양분하는 정부 정책을 지적한다. 시장과 기업의 상황, 사업 조건에 따라 분양 제도를 선택할 수 있도록 두 제도를 공존시켜야 한다는 것이다.
(1) “후분양 해도 광주 아파트 무너졌을 것”
(2) 오락가락 정부 정책… “시장 유연성만 해쳤다”
(3) 박홍근 교수 “후분양은 부실시공 줄일 수 있는 좋은 대안”
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최근 서울주택도시공사(SH공사)는 앞으로 공급하는 주택에 대해 공정률 90% 시점에서 후분양할 방침이라고 밝혔다. SH공사는 그동안 60~80%의 공정이 완료됐을 때 후분양을 해왔다. 앞서 오세훈 서울시장도 지난해 4월 보궐선거 당시 후분양을 공약으로 내걸었다. 이번 대선에선 이재명 더불어민주당 후보가 후분양을 공약으로 내세웠다.
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민간부문의 경우 공공택지 우선 공급, 후분양 사업비 대출 지원대상 확대 등 인센티브를 제공해 후분양을 유도했다. 주택도시기금 후분양 사업비 대출 지원대상을 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 확대했다. 대출한도는 민간임대주택자금(8000만~1억원) 이상으로 인상하되 지역별 사업비에 따라 대출한도를 차등화했다. 2020년 상반기엔 건설업 부실 벌점제를 도입, 벌점이 쌓이면 선분양을 금지하도록 했다.
하지만 정부는 그해 하반기 선분양보다도 분양 시점이 1~2년 빠른 ‘사전청약’을 들고 나왔다. 정부는 5·6 수도권 공급 대책을 통해 3기 신도시 등 수도권 공공택지에 본청약보다 1~2년 일찍 당첨자를 선정하는 사전청약제를 도입한다고 발표했다. 집값 상승으로 인해 무주택자의 주거 불안이 확산된 데 따른 고육지책이었다. 이후 정부는 민간 주택 사업자의 사전청약 참여를 유도하기 위해 공공택지 공급 우선권 등 인센티브를 부여하기도 했다.
일각에선 이 같은 정책 변화가 정책 예측의 불확실성만 키운다는 비판도 나온다. 건설업체들의 사업계획에 차질이 빚어진다는 것이다. 갑작스런 후분양 도입은 자금 순환이 원활하지 못한 건설업체엔 위기나 다름없다. 건설업계 한 관계자는 “금융권에서 공사 자금을 빌려 자금을 마련하고 분양 이후 다시 금액을 메워야 해 부담이 클 수밖에 없다”며 “후분양은 공사비 부담이 큰 방식이기 때문에 보편적 제도로 자리잡기는 어려울 것”이라고 말했다.
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붕괴 사고가 발생한 광주 아파트의 경우 후분양 방식으로 공급했다면 계약자 피해를 최소화했을 것이란 주장도 나온다. 다만 업계에선 민간 사업자가 후분양을 선택하는 데 있어 분양 성공 가능성 등을 고려하지 않을 수가 없다고 밝혔다. 건설업계 한 관계자는 “서울 강남이나 마용성(마포·용산·성동), 지방광역시 등 주택 수요가 많아 분양 성공 가능성이 높은 경우 후분양을 하더라도 수익성이 높지만 입지적 장점이 없으면 부담이 큰 사업방식이어서 일부 지방 수요자에겐 공급이 미치지 않는 문제가 발생할 것”이라고 지적했다.
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노유선 기자
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