"후분양 해도 광주 아파트 무너졌을 것"
[편집자주]지난 1월 11일 발생한 ‘광주 화정 아이파크’ 아파트 신축 공사현장의 외벽 붕괴 사고 이후 ‘후분양제’를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 무리한 공사기간 단축에 따른 부실 공사를 막을 수 있고 입주자가 주택 품질을 직접 확인한 후 계약을 결정할 수 있다는 이유다. 하지만 건설업계는 후분양제가 사고를 예방할 대안이 될 수 없다고 지적한다. 근본적인 해결책은 분양 방식이 아니라 현장 관리·감독 강화에 있다는 주장이다. 일각에서는 사전청약을 비롯한 선분양제와 후분양제를 양분하는 정부 정책을 지적한다. 시장과 기업의 상황, 사업 조건에 따라 분양 제도를 선택할 수 있도록 두 제도를 공존시켜야 한다는 것이다.
(1) “후분양 해도 광주 아파트 무너졌을 것”
(2) 오락가락 정부 정책… “시장 유연성만 해쳤다”
(3) 박홍근 교수 “후분양은 부실시공 줄일 수 있는 좋은 대안”
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후분양은 공정률이 60% 이상 진행된 후 분양계약을 진행하는 방식으로 선분양 대비 2년 안팎으로 일정이 늦춰진다. 사업자 입장에선 계약자로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비를 충당할 수 없어 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 자금을 조달함으로써 이자 등 각종 경비를 분양가에 반영하게 된다. 산술적으론 소비자가 부담하는 분양가가 더 올라갈 수 있다는 의미다. 현재 국내 주택분양시장에선 이 같은 이유로 선분양이 일반화돼 있다. 부실시공 논란이 있을 때마다 ‘후분양제’ 도입의 필요성은 꾸준히 제기돼왔다.
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선분양은 아파트를 짓기 전 분양을 먼저 진행하고 계약자로부터 받은 계약금으로 건설비용을 충당하는 방식이다. 1970년대 당시 정부가 아파트 분양가 규제 도입에 따른 건설업체의 수익성 악화를 우려해 처음 도입했는데 기업들은 안정적인 자금 확보가 가능하고 계약자는 2~3년에 걸쳐 입주 대금을 분납해 자금 마련 부담이 덜한 장점이 있다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “선분양제는 과거 수도권 인구 유입 증가에 따른 주택 공급 부족 문제를 해소하는 데 기여했다”고 평가했다.
후분양은 이와 반대되는 개념으로 주택을 어느 정도 지은 후 분양을 진행하는 것을 말한다. 현재 공공아파트를 중심으로 적용되는 후분양은 공정률 60% 이상 시점에서 분양하고 있으며 정부는 제도 시행 효과에 따라 기준을 높인다는 방침이다. 공정률 60%는 옥탑을 제외한 지상 골조공사까지 완료한 수준이다. 2018년 정부는 부실시공 등을 이유로 ‘후분양 로드맵’을 발표하며 2022년 분양 물량의 70%를 후분양으로 채운다는 목표를 세웠다.
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부실시공의 근본적인 해결책은 무엇보다 현장 관리·감독을 강화하는데 있다는 의견이 대세다. 이번 광주 사고에서도 콘크리트 양생 과정 등이 기준을 지키지 않은 사실이 속속 드러나고 있다. 또다른 건설업계 관계자는 “부실시공은 공기 단축과 관련 있다”며 “공사기간을 줄여야 건설비용도 적게 들다 보니 시간 단축 과정에서 부실시공이 나오는 것”이라고 지적했다.
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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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