가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 미동의자는 매도청구 대비해야

'도시 및 주거환경정비법'이 적용되는 재개발, 재건축에 비하여 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 법률'이 적용되는 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업이 빠른 사업진행 속도로 인기를 끌고 있다.

일반 재개발, 재건축사업과 달리 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업은 정비구역의 지정 없이 바로 조합설립인가부터 시작한다. 조합설립인가로부터 사업시행인가까지도 통상 1년 이내로 속전속결이다.

가로주택정비사업과 소규모 재건축사업은 절차도 간소화되었을 뿐만 아니라 조합원 수도 적어 상대적으로 갈등이 적고 이주와 철거도 빠르다. 일반 재개발, 재건축사업을 평균 8~10년 기간의 사업으로 보는 반면 소규모재건축의 사업기간은 평균 3~4년으로 대폭 단축된다.

가로주택정비사업과 소규모 재건축사업에서도 조합 설립 미동의자나 분양미신청자에게 매도청구권을 행사할 수 있다. 사업에서 이탈하여 돈을 받고 부동산을 넘겨야 하는 입장으로서는 결국 얼마를 받고 소유권을 넘기는가, 즉 '매매대금'이 가장 중요한데, 매매대금은 법원감정평가금액으로 결정된다.

일반 재건축이나 가로주택정비사업, 소규모주택재건축이나 매도청구권 행사에 따른 시가 산정 시 법원 감정평가에서는 '개발이익이 포함된 시가'를 산정하는데 사업의 진행 속도가 빠른 가로주택정비사업 소규모주택재건축에서는 개발이익 포함 시가 산정에 까다로운 부분이 있다.

매도청구권 행사 시점에 당해 개발사업을 통해 발생하는 개발이익이라는 것이 감정평가에 반영할 수 있을 정도로 시장에 충분히 반영되어 현출되어 있는가 하는 문제가 있기 때문이다.

또한 소규모 재건축사업은 규모가 워낙 작기 때문에 매도청구소송의 피고의 숫자 자체가 적다. 즉 내가 아무것도 안 하더라도 다른 피고가 열심히 잘 싸워서 반사이익을 볼 가능성이 현저히 줄어든다. 스스로 권리구제활동을 해야 한다.

가로주택정비사업과 소규모 재건축사업의 빠른 사업 속도 등의 장점은 조합미동의자나 분양미신청자에게는 오히려 감정평가를 준비할 시간이 적다는 것을 의미하므로 개발이익이 포함된 시가를 잘 산정받기 위해서는 적기에 전문가와 상의하는 것이 좋다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

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허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr