[기고]주택시장 안정기 '더 큰 바보'는 없다

자산시장의 버블 현상을 설명하는 '더 큰 바보 이론(Greater Fool Theory)'이 있다. 이론에서 말하는 것은 합리적 가치평가 보다 미래에 더 높은 가격에 기꺼이 구입할 상대(더 큰 바보)가 있을 것이라는 기대를 갖고 투자를 결정하게 되면 버블이 발생한다는 것이다. 과대 평가된 자산 가치는 더 이상'큰 바보'가 존재하지 않게 되면 가격하락으로 이어지는데 이것이 버블 붕괴이다.

저금리 지속과 유동성이 증가하면서 국내 주택시장에 '더 큰 바보 이론' 메커니즘이 작동하는 듯하다. 주택에 대한 가치평가 기준이 유용성 보다는 투자에 더 큰 가중치를 둔 사례가 늘고 있다. KB 자료에 의하면 지난해 전국 주택매매 가격은 15.0% 상승했다. 이는 IMF 직후인 2002년 이후 가장 높은 증가율이다. 대출 가구의 연소득 대비 주택가격을 나타내는 PIR 지수는 서울 기준 13.6을 기록했다. 서울에서 평균적인 주택을 장만하려면 가구 소득 전부를 한 푼도 쓰지 않고 13.6년 동안 저축을 해야 한다는 의미다.

이러한 이상 과열 현상이 오래 지속될 것 같지 않다. 물론 대선과 지방선거 이후 부동산 정책의 변화 가능성과 과거 평균치를 밑도는 서울의 아파트 입주 예정 물량으로 가격 상승세가 좀 더 이어질 것이라는 시각도 적지 않다. 그러나 이는 시장을 너무 낙관적으로 평가하는 것이다. 선거 결과에 상관없이 가격 상승을 견인할 유인이 적기 때문이다. 새 정부 출범으로 부동산 정책 수단은 변화 가능성이 있지만, 주택시장 안정이라는 정책 목표는 바뀌지 않을 것이다. 3기 신도시를 비롯한 '2.4 주택공급대책'이 현실화되면 오히려 수요 부족을 걱정해야 할 것이다.

최근 주택시장이 안정 국면으로 진입했다는 증거를 여러 곳에서 발견할 수 있다. 서울 아파트 매매가 상승률은 지난해 9월 고점을 기록한 이후 둔화 추세가 이어지고 있다. 매도자와 매수자 비중을 나타내는 'KB매수우위지수'는 작년 10월에 이미 100이하로 떨어져 매수에 비해 매도가 많아졌고, 지난 12월에는 54.6로 30개월 만에 최저치를 기록했다. 이러한 매수심리 위축은 금리 인상과 결합하여 가속화될 것이다.

투자자의 레버리지 역할을 하던 전세시장 역시 안정 국면으로 전환되고 있다. 민간부동산정보제공업체인 '아실' 자료에 따르면 작년 9월 이후 서울 아파트 전세 매물의 증가 폭이 커지고 있다. 전세 공급부족을 나타내는 'KB 전세수급지수' 역시 지난해 10월 이후 꾸준히 감소하고 있다. 전세가에 대한 일선 공인 중개업소의 전망을 나타내는 'KB 전세가격 전망지수'는 작년 11월 100이하로 전환됐다. 이는 향후 전세가 하락을 예상하는 중개업소가 다수라는 의미다.

과열에서 안정으로 국면전환 시기 주택 소비자의 합리적인 의사결정이 요구된다. 주택 구매 계획이 있다면 내재가치에 부합하는지 검토하고, 과도한 낙관론을 경계해야 한다. 전세 세입자도 마찬가지다. 임대차 계약종료 시점에 보증금 반환에 문제가 없는지 따져보고 보증금반환보증 가입을 통해 위험을 줄여야 한다. 주택시장 안정기에는 더 이상의 높은 가격을 지불할 상대방이 존재하지 않기 때문이다.

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김성우 주택도시금융연구원 연구위원

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