신용등급·임대료·자산규모 '3박자' 갖춰야

[WEALTH] 해외리츠 투자 A to Z
리얼티인컴·사이먼프로퍼티 등
신용평가 A등급 8개 종목 주목
美 물류센터·임대주택 리츠
임대료 상승 수혜 가능성
시총 1위 아메리칸타워 관심

커피 한 잔 값으로 부동산에 투자하면서도 공실 우려 등 각종 위험을 우회할 수 있는 방안으로 리츠(REITs·부동산투자회사)와 부동산 펀드가 꼽힌다. 다만 유망 투자 상품을 선택하는 일은 투자자들이 스스로 넘어야 할 관문이다. 전문가들은 '똘똘한 종목'을 선별하려면 부동산 투자 기업의 신용도와 임대료 상승 가능성, 자산 규모 등 세 가지 요인을 가장 유의 깊게 짚어 봐야 한다고 조언한다.

먼저 신용등급은 기업의 이자 비용에 직접적 영향을 미친다. 리츠는 비용 구조가 단순하기 때문에 차입 비용이 고스란히 배당과 투자 재원에 영향을 미친다. 즉 신용도가 높은 부동산 투자 기업은 투자 재원을 조달할 때 이자 비용을 낮출 수 있고, 이는 향후 배당 확대와 기업의 성장 가능성을 높여준다.

미국 시장에 상장된 190개 리츠 중 스탠더드앤드푸어스(S&P) 기준 신용평가 A등급을 보유한 8개 리츠를 투자자들은 주목해 볼 만하다. 월 배당 리츠로 미국 상장 리츠 중 최고 재무건전성을 자랑하는 리얼티인컴(A-), 미국 1위 쇼핑몰 리츠로 A급 자산이 포트폴리오에 편입된 사이먼프로퍼티(A-) 등이 신용도가 우수한 리츠로 평가된다.

향후 임대료 인상 가능성도 투자에 앞서 따져봐야 할 포인트다. 이경자 삼성증권 연구원은 미국 최대 물류 리츠로 임대료와 자산가치에 초강세를 보이고 있는 프로로지스와 미국 1위 임대주택 관련 리츠로 선벨트 도시로 자산 다각화를 추진하고 있는 에퀴티레지덴셜 등이 임대료 상승 가능성 측면에서 유망한 것으로 평가했다. 신용등급(BBB-)은 상대적으로 떨어지지만 선벨트 지역 단독주택 중심의 포트폴리오로 두 자릿수 임대료 인상률을 보이는 인비테이션홈스 역시 주목해야 할 리츠로 꼽힌다.

자산 규모도 리츠 투자의 성패를 좌우하는 요인으로 꼽힌다. 인수·합병(M&A)이나 자산 개발 등 외부적 성장 기회를 적극적으로 활용하는 리츠는 자금 조달 여건 개선과 포트폴리오 다변화에 따른 위험 분산 효과 등을 누릴 수 있기 때문이다. 미국 리츠 시가총액 1위(135조7000억원) 아메리칸타워가 대표적이다.

개별 부동산 투자 기업가치의 변동성이 부담스러운 투자자라면 펀드 상품을 통해 리스크를 우회할 수 있다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 미래에셋글로벌리츠부동산 펀드는 최근 1년간 수익률 25.13%(1월 18일 종가 기준)를 기록했다. 이 펀드는 전 세계 리츠에 투자해 다양한 해외 우량 부동산에 분산 투자할 수 있는 상품이다.

[유준호 기자]

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