[헤럴드비즈] 주택시장의 투명성을 위한 마지막 퍼즐

부동산시장만큼 정보의 비대칭 문제가 심한 시장은 없을 것 같다. 부동산마다 특성이 제각각이다 보니 적정 가격이라는 정보를 알아내기란 여간 어려운 일이 아니다. 정보가 부족할 때에는 사람들은 어떻게 하든 간에 정보를 알아내려 하는데, 이런 노력에는 비용이 뒤따르기 마련이다. 비용을 들여서라도 정보를 정확하게 알아낼 수 있다면 그나마 다행이다. 비용을 들여 알아낸 정보가 부정확하다면, 비용은 비용대로 들이고 불확실성은 불확실성대로 남게 되니 그런 시장은 최악의 시장이라고 할 수 있다.

이런 이유에서 글로벌 부동산투자기관들은 부동산시장의 투명성이 높은 국가에 주로 투자한다. 부동산시장의 투명성이 낮은 국가는 정보를 얻는데 비용이 많이 들고, 그마저 부정확하므로 기피대상이다.

상업용 부동산시장에서 투명성은 글로벌 부동산투자기관의 투자를 유인하느냐 유인하지 못하느냐의 문제지만 주거용 부동산시장에서 투명성은 국민 개개인의 먹고사는 문제로 직결된다. 주거는 삶의 가장 기초적인 조건이기 때문에 내가 원하는 지역의 주택 가격이나 임대료가 어느 정도 되는지 아는 것은 매우 중요한 문제다. 그동안 주택시장에서 정보를 유통시켜줬던 곳은 민간기업이었다. 처음에는 민간기업이 각 지역의 중개업소에 나와 있는 매물정보를 책으로 엮어 판매했다. 그 뒤로는 PC 등에서 무료로 이런 정보를 확인할 수 있게 되었다. 그런데 이런 매물정보에 나오는 가격은 매도자나 임대인의 희망 가격이고, 그리고 종종 가짜 매물정보가 있다는 문제가 있었다. 정보의 유통이라는 점에서는 엄청난 발전이었지만 정보의 질에서는 투명성이 떨어졌던 것이다.

이런 상황에서 2006년부터 시작된 부동산 실거래 신고제도는 매매시장에서 매도자와 매수자 간 정보의 비대칭을 줄이는 계기가 됐다. 임대차시장에서는 확정일자 제도가 실거래신고제도의 역할을 대신했다. 임차인이 확정일자를 받는 과정에서 임대차 거래정보를 확인할 수 있었던 것이다. 하지만 확정일자 제도로도 거래정보를 파악하기 어려운 부분이 있었다. 월세계약이나 재계약은 대개 확정일자 신고를 하지 않는다. 그러다 보니 이 부분은 여전히 알려지지 않은 시장으로 남아 있었다.

지난해 6월부터 시행에 들어간 임대차 신고제도는 주택시장에 남아 있던 마지막 불투명 부분을 투명하게 만드는 계기가 됐다. 월세계약이나 재계약도 신고 대상이 됨으로써 우리가 제대로 몰랐던 부분을 볼 수 있게 된 것이다.

그러나 여기에도 문제는 있었다. 2020년 7월부터 시작된 계약갱신 및 임대료상한제로 인해 실거래 정보가 시장 상황을 제대로 보여주지 못했던 것이다. 동일한 주택이라도 재계약이냐 신규냐에 따라 임대료가 천차만별이니 실거래 정보가 매물정보보다 더 왜곡된 정보가 돼버렸다.

다행히 국토교통부는 지난해 11월 말부터 임대차 신고 자료를 신규계약과 재계약으로 구분해 공개하기 시작했다. 이 조그마한 조치가 임대차시장의 투명성을 극적으로 올리는 계기가 됐다. 물론 이것으로 완결된 것은 아니나 적어도 이런 조치는 거래 당사자, 특히 임차인의 탐색비용을 줄이고 임대차시장의 혼란을 줄이는 데 일정한 기여를 하리라 본다.

이용만 한성대 부동산학과 교수

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