돈 줄 막히자 반토막 난 경매시장..낙찰률 급락세 [부동산360]

금리인상과 대출규제에 취약할 수 밖에 없는 구조
낙찰률 넉달 사이 77.4%→42.1%
응찰자 수도 지난해 초반 11명→4명 까지 줄어

[연합]

[헤럴드경제=서영상·이민경 기자] 지난해 10월까지 낙찰률이 70%에 이를 정도로 ‘불장’이었던 서울 아파트 경매시장에 한파가 들이닥쳤다. 낙찰률이 40% 초반까지 급락했고, 평균응찰자 수도 반토막 났다. 통상 주택 경매 시장은 집값의 바로미터로 평가받고 있어 향후 주택 시장의 추이 변화에 이목이 집중되고 있다.

20일 부동산 경매업계 등에 따르면 전체적인 부동산 시장의 매수세가 크게 위축된 가운데, 경매시장에서도 투자자들이 관망세로 돌아서고 있는 것으로 나타났다. 투자자들은 시중은행의 잇따른 주택담보대출(경락잔금대출) 중단과 대출심사 강화 등으로 자금 마련이 어려워졌고, 기준 금리 인상도 부담으로 작용하고 있다.

이런 현상에 대해 전문가들은 현금자산가보다는 가능한 많은 대출을 끌어모아 레버리지 효과를 극대화하려는 투자자들이 다수를 점하는 경매시장의 속성 상, 금리인상과 대출 규제에 더욱 취약할 수밖에 없는 구조라고 진단을 내놨다.

법무법인 지평 건설부동산팀의 송경훈 변호사는 “근래 경매가 대중화되고 활발해진 것은 낮은 금리와 높은 유동성 때문이었다”며 “고강도 대출 규제와 금리 인상 등으로 레버리지 이용이 어려워지면서 낙찰률과 낙찰가율이 당분간은 하락 국면을 피하기 어려워 보인다”고 했다.

이런 추세는 통계로도 확연히 드러난다. 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 이달 18일 기준 서울 아파트 경매 낙찰률은 42.1%를 기록했다. 지난해 9월 77.4%이던 것과 비교하면 서너 달 사이 크게 떨어진 수치다. 그 사이 감정가격 대비 낙찰가격의 수준을 보여주는 낙찰가율 또한 115%에서 104%로 급락했다.

대출규제 탓에 경매시장이 꺾였다는 것은 지역별 아파트 경매 분석 통계에서도 증명됐다. 서울이 40% 초반까지 떨어지는 사이 상대적으로 가격이 저렴한 아파트가 많은 인천과 경기는 이번 달 낙찰률이 각각 69.2%, 55.9%를 기록했다. 이주현 지지옥션 연구원은 “최근에도 경기도권 외곽에 있는 6억원 이하 아파트의 매수세는 크게 하락하지 않았다”며 “대출규제의 영향을 덜 받는 저가 아파트들이 많기 때문으로 보인다”고 설명했다.

낙찰률에 이어 응찰자 수도 크게 줄고 있다. 지지옥션 통계에 따르면 서울아파트 평균응찰자 수가 지난해 초반 11.67명에 달했지만 올해 1월에는 4.63명까지 줄었다.

지난해 10월 서울북부지법에서 6명이 응찰에 참여했던 강북구 미아동 SK북한산시티 아파트 전용면적 60㎡는 이달 19일 같은 단지 같은 평형의 아파트를 놓고 단 2명만 응찰에 참여했다.

전문가들은 최근 매각가격과 2위 가격의 차이가 커지는 점도 주목할 점이라고 했다. 실제 앞서 언급한 SK북한산시티 아파트 경매 사례에서 지난해 10월은 낙찰가가 7억 1800만원, 2위가격이 7억 900만원으로 1000만원도 채 차이가 나지 않았다. 반면, 19일 낙찰된 물건은 낙찰가가 7억 2100만원, 2위가는 6억 8500만원으로 3500만원 차이가 났다.

강은현 EH경매연구소 소장은 “경매시장이 하락세에 접어들때 1위와 2위의 가격차가 커지는 것도 하나의 특징”이라며 “투자자들이 하락하는 시세를 반영해 몸을 사리는 한편 아직 과거 낙찰가에서 헤어나오지 못한 투자자가 높은 가격을 써내 낙찰을 받는 사례가 많다”고 진단했다.

sang@heraldcorp.com

think@heraldcorp.com