전월세 안정화 자신하는 정부..시장은 이중·삼중가격 형성

임차인 77% 임대료 인상률 5%이하지만..23%는 '오리무중'
하반기 계약갱신청구권 만료 매물 나와도 하향조정 어려워

사진은 4일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 밀집지역 모습. 2021.1.4/뉴스1 © News1 성동훈 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 새 임대차법 후 2년이 지나며 계약갱신청구권 만기를 앞둔 매물이 나오는 가운데 전월세시장 해석을 두고 의견이 분분하다. 정부는 임대차 시장이 금리상승, 매매가격 안정세의 영향으로 안정적인 흐름이 이어지고 있다고 강조했다. 반면 시장은 계약갱신청구권을 의식한 '이중가격'에 이은 '삼중가격'도 등장하며 혼란을 겪고 있다.

◇정부 "임대료 인상률 5% 이내 계약 비중 임차인의 77%"

20일 국토교통부에 따르면 지난해 6월부터 11월 사이 임대차 신고정보 2만3705건을 분석한 결과 갱신요구권을 사용한 사례가 67.8%고 갱신요구권을 사용하지 않고도 인상률 5% 이내로 계약한 임차인의 비중은 77.7%로 조사됐다.

국토부 관계자는 "갱신계약을 체결한 임차인의 77.7%가 임대료 인상률 5% 이내로 계약하는 것으로 확인됐다"며 "갱신요구권이 임차인의 가격협상력 제고에 도움이 됐다"고 말했다.

전세의 경우 전체 1만8382건 중 인상률 5% 이하의 계약이 81.6%, 이중 갱신요구권을 사용한 비율은 전체의 71.9%다. 월세는 5323건에서 64.4%만이 인상률 5% 이하로 계약했고 갱신요구권을 사용한 임차인은 53.8%로 줄어든다.

국토부는 금리인상을 두고 "미 연방준비은행이 금리인상에 착수해 2023년까지 6~8차례 금리를 인상할 것으로 전망돼 과거 경험상 우리나라도 추가 기준금리 인상이 예상된다"며 "금리 수준이 집값에 끼치는 영향을 감안하면, 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것"이라고 했다.

이어 매매·전월세 매물이 서울은 10만건에 육박하고 경기는 13만건을 넘어서 지속 증가 추세를 보인다고 덧붙였다. 금리상승, 매매시장 안정 등으로 임대차 시장의 안정적인 흐름이 이어진다고 보는 셈이다.

19일 서울 송파구의 한 부동산에 최근 실거래 현황이 붙어 있다. 2022.1.19/뉴스1 © News1 허경 기자

◇5억부터 9억까지 다중가격 형성…"높아진 가격에 수렴할 수도"

그러나 시장에는 이중가격을 넘어선 삼중, 사중가격이 나오는 상황이다. 국토부 아파트 실거래가조회 시스템에 따르면 지난해 11월을 기준으로 강남 대치 은마아파트 전용 76.79㎡는 신규계약이 7억8000만원(9층)에 형성된 반면 갱신계약은 5억5000만원(10층)에 형성됐다. 계약갱신 여부가 확인 안되는 매물 중에도 5억원부터 9억원의 가격대를 보였다.

하반기에 계약갱신청구권이 만료된 매물이 대거 나온다는 점도 부담이다. 전문가들은 매물이 늘더라도 전월세의 하향 조정은 쉽지 않다고 보고 있다. 이미 가격이 높아진 상태고 서울은 입주물량이 늘지 않는다는 이유에서다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재계약 통보가 이뤄지고 빠르면 5월부터 신규 매물이 나올 것"이며 "서울지역은 아파트 중심으로 입주물량이 줄어 신규계약 하는 임차인의 임대료 상승 체감이 늘 수 있다"고 분석했다.

그러면서 "신규계약의 경우 임대료를 못버틴다면 외곽으로 나가거나 다세대나 연립으로 선택을 해야 한다"며 "7월부터 총부채상환비율(DSR) 차주별 규제가 1억원 이상부터 강화돼 저렴한 지역을 따라 이동하는 패턴이 나올 수밖에 없다"고 진단했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "2년 사이에 전월세 가격이 평균적으로 30% 정도 올랐다는 것을 감안할 때 신규계약이 높아진 수준으로 수렴할 수 있다"며 "하향 조정에 대한 기대감을 얻기는 어렵다"고 언급했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이미 오를만큼 많이 올라 집값이 실제로는 빠지는데 통계적으로는 안빠져 괴리현상이 심화할 것"이라고 예상했다.

rma1921kr@news1.kr