[뉴스분석] 대출규제에 대선 불확실성 분양시장마저 꽁꽁 얼었다

32조6467억.. 청약건수 237만건
7개 증권 평균경쟁률 20.48대 1
공모주 마지막날 더 몰리는 경향
종전 카뱅 기록 58조 넘어설 듯

서울 송파구 한 건물에서 내려다 본 서울시내 아파트. <연합뉴스>

아파트 매매 뿐 아니라 분양 시장까지 얼어붙었다. 건설업체들의 분양경기 전망 지표인 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망에서 서울 전망치가 2020년 10월 이후 1년 3개월 만에 90선 밑으로 떨어졌다. 정부 규제로 수요가 위축되자 공급에서도 부정적인 시장 분위기가 형성된 것이다.

여야 대선주자들이 '1기 신도시 재정비', '용적률 완화' 등 다양한 주택공급 확대 정책을 내놓고 있지만 시장의 관망세는 당분간 지속될 전망이다.

현재 분양 시장은 지방을 중심으로 수도권 일부지역까지 양극화가 심화하고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 지난해 4분기 전국에서 분양된 707개 단지 중 미달이 발생한 단지는 총 117곳으로 전체의 16.5%에 달했다. 569개 청약 단지 중 50개가 미달된 지난해 3분기(8.8%)와 비교해 청약 미달 단지 비중이 2배가량 커진 것이다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 올 초 부산과 대구, 포항 등 지방 대도시에선 단지에 따라 수백대 1의 경쟁률과 미달이 동시에 발생하는 상황이 벌어지고 있다.

이 같은 상황은 건설업계의 분양 전망을 부정적으로 이끌고 있다. 민간연구기관인 주택산업연구원은 1월 전국 HSSI 전망치가 76.2로 지난달보다 12.2포인트(p) 하락했다고 18일 밝혔다. HSSI가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만이면 그 반대를 뜻한다.

지역별로 보면 서울의 전망치가 85.0으로 지난달보다 9.2p 하락하며 2020년 10월 이후 1년 3개월 만에 90선을 밑돌았다. 수도권과 지방의 전망치는 각각 78.4, 75.8을 기록해 지난달보다 각각 14.8p, 11.6p 떨어졌다.

주택산업연구원은 "작년과 같은 호황이 이어지지 않을 것이란 인식이 커졌고, 이 같은 추세적인 시장 흐름은 이어갈 것"이라고 설명했다. HSSI는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 주택사업을 하는 업체를 상대로 매달 조사한다.

전문가들은 대출규제와 분양가상한제, 기준금리 인상 등에 따른 매매위축이 분양시장까지 영향을 준 것으로 보고 있다. 대선과 지방선거 등으로 주택 시장의 불확실성이 지속되는 한 당분간 이같은 선택과 집중 현상이 지속될 것으로 전망했다.

서진형 경인여대 교수는 "가장 큰 영향은 정부의 대출 규제 때문"이라며 "대출 규제가 이뤄지는 9억 이상 아파트의 경우 입지가 정말 좋지 않으면 분양에 어려움이 있을 것"이라고 말했다.

서 교수는 "건설사 입장에선 대선이나 지방선거 결과를 보고 정책 방향이 어떻게 전환하는지에 따라 분양 일정을 조절할 필요가 있다"며 "실수요자들은 공급이 많은 지역의 경우 미분양이 발생할 수 있어 대출 규제 여부와 입지 여부 등을 명확히 분석해서 접근해야 한다"고 말했다.

고종완 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "최근 3기 신도시 청약 경쟁률이 낮아지고 서울 주요 지역에서 미계약이 속출하는 것도 참고할만한 지표가 될 수 있다"며 "그만큼 부동산 구매 심리가 약화되고, 매수도 감소하고 있어 가격이 하향 안정세로 돌아설 수 있다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr