국내 주택 '절반' 가진 다주택자.."양도세가 폭탄? 돈 더 내도 증여"
[편집자주] 지금의 부동산 정책은 철저히 보유 주택수 기준이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 대출, 청약, 세금 등 모든 것이 달라진다. 특히 문재인 정부는 다주택자엔 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 혜택을 강화했다. 30억원 짜리 강남 1채는 혜택을 받지만 지방에 5억원 짜리 3채는 불이익을 받는다. 하지만 1주택자 중심 정책은 '똘똘한 한채' 현상으로 변질돼 지방과 서울의 자산격차를 더 키웠다. 1주택자 우선은 무주택자도 소외시켰다. 다주택자는 '악', 1주택자는 '선'의 이분법적 구도를 계속해야 할까.
문재인 정부가 다주택자의 과도한 시세차익을 막기 위해 양도세 중과 정책을 펴 왔지만 실제 전체 매매거래의 5%만 양도세 중과 '폭탄'을 맞은 것으로 나타났다. 부부 간 증여나 부모 자녀간 편법 증여 등으로 대다수 다주택자는 중과를 피해갔다. 대선 후보들이 다주택자 양도세 중과를 완화해 매물을 유도하겠다고 하지만, 3주택자가 2채를 팔아 손에 쥔 현금으로 다시 강남 아파트 1채를 사들이면 막대한 시세차익만 안기고 집값은 못 잡는 상황이 될 것이란 비판도 제기된다.
다주택자 주택이 전체 주택의 50%라는 점을 고려하면 다주택자 매물이 극히 적었다고 해석할 수 있다. 2020년 2주택자 주택은 466만7900가구, 3주택 이상은 376만7343가구로 각각 전체의 28%, 22%에 달했다. 우리나라 총 주택의 절반을 갖고 있는 다주택자가 정작 시장에는 고작 5% 밖에 안 내놓은 셈이다.
양도세는 2020년 기준 규제지역 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 가산했다. 그 해 정부는 7·10 대책을 발표하면서 "1년 지나면 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 인상"을 예고했다. 정부는 증여 우회를 막겠다며 7·10 대책 직후인 8월 증여취득세를 2주택자 8%, 3주택자 12%로 대폭 올리는 후속 대책도 내놨다. 양도세 중과 예고에 증여취득세 인상으로 다주택자 매물이 많이나올 것으로 정부는 기대했으나 결과는 달랐다. 2020년 연간 다주택자 증여건수가 역대 최고치를 찍었기 때문이다.
예컨대 2016년 10억원에 매수해 2021년 15억원이 된 아파트를 보유한 2주택 부부가 있다. 이 아파트를 양도세 중중과(20%포인트)가 되는 현 시점에 팔면 총 2억4500만원(중개수수료는 반영하지 않음)의 양도세를 내야 한다. 대선 공약대로 중과 없이 일반세율을 적용하면 양도세는 1억6400만원으로 8100만원줄어든다.
매도하지 않고 부부간 증여를 선택한다면 증여세·증여취득세(8%)를 합쳐 3억3300만원의 세금을 내야 한다. 일반세율을 적용한 양도세보다 1억6900만원 더 부담해야 하지만 많은 이들이 증여를 택했다. 이유는 세금보다 집값 상승 기대이 더 크기 때문이다. 특히 부부간 증여는 증여후 5년이 지나면 증여 시점 집값을 취득가액으로 인정해 주기 때문에 양도세 부담을 더 낮출 수 있다. 2016년 취득가격이 10억원이지만 증여시점 가격이 15억원이고 이후 2026년 20억원이 됐다면 차익은 10억원이 아닌 5억원으로 간주한다는 뜻이다. 또 6억원 미만 주택 증여는 증여세 부과 대상도 아니다.
편법 증여 문제도 해결해야 한다. 지난 2020년 기준 가구분화가 61만 가구로 역대급으로 확대됐다. 전년 대비 2배 급증한 가구분화가 결국 편법증여로 인한 것이란 추정이 가능하다. 서영수 키움증권 연구원은 "증여취득세 8~12%를 지금보다 대폭 올리고 편법적인 가구분화를 막기 위해 국세청이 의지를 갖고 전면적인 세무조사를 해야 한다"고 지적했다.
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