"서울 한채와 지방 한채는 달라"..1가구1주택 세금의 역차별

[MT리포트]1주택 정책의 함정②-부동산 세제, 집값 따라 오락가락.."주택수 아닌 인별 과세해야"

(서울=뉴스1) 허경 기자. 서울 성동구 응봉산에서 바라본 강남일대 모습. 2022.1.6/뉴스1

문재인 정부 내내 유지했던 다주택자 양도세 중과가 대선이 끝나면 바뀔 전망이다. 유력 주자인 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 양도세를 완화해 다주택자 매물을 유도하겠다고 공약했다. 대선이 아니더라도 양도세는 완화와 강화 사이를 오락가락해 왔다. 이로 인해 "언젠가는 풀어줄 것"이란 기대감을 키워 정책효과는 고사하고 신뢰도만 떨어지는 부작용을 낳았다.

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박근혜 정부서 미분양 나자 양도세 중과 폐지, 냉온탕 반복한 부동산 세제 언제까지?

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실제 박근혜 정부에서는 양도세 중과가 폐지됐다. 경기침체속에 지방 미분양이 쌓이자 다주택에게 적용된 규제가 하나, 둘 풀렸고 물량을 받아줄 주체가 '현금 동원력이 있는' 다주택자라는 이유에서다.

이런식으로 부동산 세제는 경기조절 수단으로 냉온탕을 반복해왔다. 특히 선거철이 되면 표를 의식한 정치권에서 다주택자 규제를 완화할 것이란 기대감이 증폭된다. 기대는 틀리지 않았다. 주택경기가 과열되면 1주택자에 혜택을 몰아주고 반대로 경기가 안 좋으면 다주택자 규제를 완화했다.

주택경기가 과열된 문재인 정부에선 '1주택자=선, 다주택자=악'이라는 이분법적 원칙을 고수하면서 예상치 못한 부작용이 많았다. 똘똘한 한채로 몰린 투기적 수요로 강남 집값은 고공행진을 이어간다. 1주택에 혜택이 몰리니 가구분화가 역대급으로 발생했다. 가구분화로 인해 통계상 서울 도심의 주택 공급량은 수요를 못 따라갔다. 서울과 지방의 집값 양극화는 더 심해졌다. 다주택자들은 '세폭탄'을 피하기 위해 편법이라도 동원해 증여했다. 결국 매물만 잠겼다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "주택수를 기준으로 세금을 중과세하거나 감면하는 기계적 접근은 형평성에 어긋난다"며 "서울 똘똘한 한채 1주택자에게는 혜택을 주고 서민들에게 임대 주는 지방 빌라 다주택자에게는 징벌적 세금을 적용하는 건 옳지 않다"고 지적했다.안창남 강남대 세무학과 교수도 "주택수 기준의 과세방식은 버리는 게 맞다. 서울 아파트 한채와 지방 빌라 한채를 어떻게 똑같은 한채로 볼 수 있겠냐"고 비판했다.

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"서울 아파트 한채와 지방 빌라 한채가 어떻게 같냐"...주택수→사람 기준의 보유세·양도세 전환필요

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차기 정부에서는 보유 주택숫자가 아닌 사람 기준의 새로운 부동산 세제의 틀을 고민해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 주택수가 아닌 사람 기준으로 1인이 보유한 주택 시세총액을 합산해 양도세, 보유세, 취득세, 대출규제 등을 적용하자는 것이다. 서울 강남의 1주택자라도 시세가 30억원이면, 지방 5억원짜리 3주택자(시세 총액 15억원)보다 더 높은 세금을 내야 한다는 것이다.

인별 기준의 규제는 종부세와 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR)에는 이미 도입했다. 종부세는 사람별로 보유주택의 가격(공시가격)을 합산해 6억원(다주택자 기준)을 넘으면 과세한다. DSR도 개개인의 소득 수준을 따져 대출 도를 결정한다. 주택수가 아니라 인별 기준으로 보유세를 바꾸면 재산세와 종부세 구분도 필요 없다.

'풍선효과'만 유발하는 규제지역 제도도 없앨수 있다. 서울에 있든, 지방에 있든 상관없이 주택 가격을 합산해 세금을 내야 하기 때문에 지역구분이 필요 없다. 이는 서울-지방간 최대 13배 차이가 나는 자산양극화 문제를 풀 해답이 된다. 생애최초 주택구입자에겐 대출이나 세제에서 파격적인 혜택을 주는 등 실수요자 보호 대책도 효과를 발휘할 수 있다. 안창남 교수는 다만 "(아파트 가격이 비싼) 강남에 살아야만 하는 사람들이 어쩔 수 없이 피해를 보는 문제가 생긴다"며 "지방 사람들은 지방에 살고 싶어서 사는건데 역으로 혜택을 보게 되는 식이라 일정 기간을 잡고 양도소득공제액을 정해줄 필요가 있다"고 지적했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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