"대출한도 더 줄어들기 전 집 사자"..14만가구 '분양 열차' 타볼까

올해 DSR 2·3단계 규제 적용
연봉 4천만원 직장인 대출한도
지난해보다 1억원 줄어들지만
시세대비 20% 이상 저렴한
청약으로 '안전판' 마련 가능
고속도로 새로 뚫리는 용인
'힐스테이트 몬테로이' 주목
우이신설·4호선 더블역세권
'북서울자이 폴라리스' 관심

DL이앤씨가 경기도 안양시 만안구 안양동에서 분양하는 `안양 어반포레 자연& e편한세상`. [사진 제공 = DL이앤씨]

연초 가계대출 규제가 본격적으로 시행되면서 주택 실수요자들의 대출 문턱이 한층 더 높아졌다. 변곡점을 맞은 집값에 주택을 매수할 시점인지에 대한 의견도 분분한 상황이다. 앞으로 다가올 하락장에 대비해 '똘똘한 한 채'를 잡아야 한다는 조언이 나오지만 소위 서울 '강남 3구'의 아파트는 자금 여력이 안 되는 수요자들은 쳐다도 볼 수 없을 만큼 값이 치솟은 상태다.

'쉬었다 가자'는 관망세가 불거지면서 주택 매수세가 급격히 줄어들고 있지만 전문가들은 하락장에도 가격 방어력이 뛰어난 분양 단지를 선별하면 '내 집 마련'의 기회를 포착할 수 있다고 조언한다.

분양가 규제를 받아 시세 대비 싸게 나오는 분양 물건이 무주택자들에게는 '안전 마진'을 제공할 수 있기 때문이다. 임인년(壬寅年) 새해부터 부동산 시장에 대규모 분양 물량이 나오는 것은 반가운 소식이다.

새해 청약 시장에 뛰어들 주택 수요자들이라면 대출 규제 변화부터 확인해두어야 한다. 한층 더 깐깐한 여신규제가 적용되면서 집을 받으면서 대출받을 수 있는 한도가 줄어들 가능성이 크다. 본인의 자금 여력을 꼼꼼하게 확인하지 않으면 '바늘구멍' 같은 청약 경쟁률을 뚫어 내고도, 내 집 마련에 실패하는 상황에 놓인다.

가장 큰 제도 변화는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화다. 올해 1월부터 DSR 2단계 규제가 적용된다. 총 대출액이 2억원을 넘는 경우 은행 40%, 제2금융권 평균 50% 등 차주단위 DSR 규제를 받게 된다. 7월에는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 규제가 적용된다는 의미다.

DSR 산정에 카드론도 포함된다. DSR 계산 시 대출 만기도 종전 '최대 만기'가 아닌 '평균 만기'를 적용해 기간이 짧아진다. 이전에는 신용대출의 경우 DSR 산정 시 7년 만기였으나 5년으로 줄어든다. 10년이었던 비(非)주담대 만기도 8년으로 단축된다. 대출 만기가 단축되면 다른 조건들이 같더라도 대출 가능 금액이 줄어든다.

가령 연소득 4000만원 무주택 가구주 A씨가 서울에서 6억원짜리 집을 살 경우, 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%까지 인정받아 주담대로 3억6000만원을 빌릴 수 있다. 여기에 연봉 수준인 4000만원까지 신용대출로 더 받을 수 있어 총 4억원을 대출로 충당할 수 있다.

하지만 DSR 2단계 규제가 적용되면 집값과 상관없이 총대출액이 2억원(3단계는 1억원)을 넘기만 하면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연봉 4000만원은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 1600만원(월 133만원)을 넘을 수 없다. 주담대 만기를 최장 30년(금리 3.5%)으로 잡아도 3억원밖에 대출이 안 된다. 종전 대출한도보다 1억원 줄어드는 것이다.

대출 문턱이 높아진 상황에서 주택 실수요자들의 눈길을 잡는 것은 단연 청약이다. 2020년부터 민간 택지에도 분양가상한제가 적용되면서 수도권 주요 지역은 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 수준에서 분양가가 책정되고 있다. 고분양가관리지역 내에서 신규 공급하는 아파트의 분양가도 일반적으로 주변 시세의 85~90% 수준을 넘지 못한다.

올해 1분기에는 지난해보다 2배 이상 많은 민간 분양 물량이 예고돼 있다는 점은 희소식이다. 부동산R114에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 분양 및 분양계획물량은 전국 14만2517가구다. 이는 지난해 1분기 분양 물량 (6만4001건)에 비해 약 2.2배 많다. 올해 전국 분양계획물량(38만6786가구)의 3분의 1 이상을 차지하고 있다. 지역별로 살펴보면 △서울 6433가구 △경기 5만5438가구 △인천 1만1492가구 △충북 6898가구 △부산 9504가구 △경북 8160가구 △충남 1만113가구 △대전 3336가구 △대구 7556가구 △광주 5206가구 △경남 7269가구 △전남 3654가구 △강원 2243가구 △전북 985가구 △울산 1550가구 △제주 285가구 △세종 660가구가 분양에 나선다. 계획대로라면 2000년 이후 1분기 최다 물량으로 집계된다.

분양업계 관계자는 "지난해 민간택지 분양가 상한제와 규제지역 확대 등으로 분양가 통제를 받은 지역이 대폭 늘어나자 덩달아 분양도 연기된 곳이 늘어났다"며 "분양시장에서 겨울이 보편적으로 비수기이지만 올해는 이와 달리 가장 활발한 분양이 이루어질 것"이라고 예상했다.

1분기 분양 물량이 대거 쏟아지는 상황에서 신규 분양 단지들도 눈길을 끈다. 현대건설은 경기도 용인시 처인구 왕산리에 '힐스테이트 몬테로이'를 분양할 예정이다. 이 단지는 총 3개 블록, 지하 4층~지상 최고 29층, 40개동, 전용면적 59~185㎡ 총 3731가구 규모다. 차량으로 10분대 거리에 경강선 경기광주역이 있으며, 서울~세종 고속도로가 2024년 전 구간 개통을 목표로 공사 중이다.

GS건설은 서울 강북구 미아동에 '북서울자이 폴라리스'를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 22층, 총 15개동 전용면적 38~112㎡ 총 1045가구 규모다. 단지와 우이신설선 삼양역이바로 인접해 있고, 서울 지하철 4호선 미아역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다.

[유준호 기자]

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