['차율'의 부동산 법률] 지역주택조합은 원수에게나 추천한다?

"변호사님. 지역주택조합이란 곳에서 우리 집을 시세보다 훨씬 비싸게 사겠다면서 지주조합원으로 가입해 달라고 하고 무슨 동의서도 써달라고 합니다. 좋은 조건인 것 같은데 그냥 써줘도 될까요."

지역주택조합은 청약통장 가점이 필요없고 재개발·재건축에 비해 빠른 진행 속도와 저렴한 비용이 장점이다. 내 집 마련을 꿈꾸거나 부동산 투자에 관심있다면 한 번 쯤 들어봤을 용어다.

지역주택조합 사업은 엄연히 주택법에서 정한 민간주택방식의 아파트 건립사업으로 전국에 수도 없이 많다. 성공률이 30%도 안 된다는 우려가 있다. 하지만 반대로 생각하면 30%는 성공해 입주하는 셈이다.

전국 수많은 재개발·재건축 현장이 10년 이상 안전진단에서 미끄러지고 각종 송사에 얽혀 사업이 지연되고 있음을 알고 있다면 지역주택조합 사업이 결코 성공률이 낮은 것만도 아니다. 최근 언론 보도에서도 지역주택조합 방식으로 추진된 아파트의 입주 소식이 들리곤 한다.

하지만 여전히 온라인 상엔 지역주택조합 가입에 대한 위험성을 알리는 내용이 적지 않다. 지역주택조합은 정말 원수에게나 추천할 정도로 위험한 것할까. 지역주택조합 사업에 대해 부정적 인식이 많은 것은 사실이다. 하지만 왜 위험한지 혹은 누구에 위험한지 물었을 때 정작 제대로 답변하는 이는 많지 않다.

지역주택조합이 위험한 이유는 개정 주택법 시행 이전 일부 조합(또는 업무대행사)이 단기간에 아파트를 분양받을 수 있는 것처럼 광고하고 이를 믿은 조합원으로 가입하지만 정작 조합이 지주들로부터 토지를 확보하지 못해(또는 비싼가격으로 매입 하다보니) 마냥 사업이 지연되거나 분양가가 상승하는 경우가 많기 때문이다.

사업이 지연되고 분양가도 오르면서 자연스럽게 조합원 부담은 커진다. 이런 문제가 알려지면서 조합원가입계약 취소소송(이른바 탈퇴소송)을 통해 빠져나가려는 상황이 발생한다. 지역주택조합 사업이 지연되는 이유는 조합과 업무대행사와의 분쟁이나 조합원들의 결속 부재·감시장치의 부재 등 여러 가지다.

하지만 이는 어느 개발사업 현장에서든 존재한다. 지역주택조합의 경우 궁극적으론 토지 확보가 최대 관건이다. 사업구역 내 토지주(건물주)와의 빠른 매매계약을 체결해야 토지 확보가 가능하다. 이미 '부르는 게 값'이 된 사실이 알려지면 지주들로부터 적절한 가격에 토지를 매입해 확보하는 것은 쉽지 않다. 이런 일부 지주들의 가격 횡포에 대해 주택법에 제대로 된 규제장치는 아직 없는 것이 현실이다.

실제로 일부 투기꾼들은 이 같은 지역주택조합 사업의 특징을 악용, 알박기 등을 자행하기도 한다. 이를 해결하기 위해선 무엇보다 다른 개발사업과 달리 유난히 지역주택조합 사업에만 높은 매도청구 비율의 완화가 절실하다. 현행 주택법상 지역주택조합은 95%의 토지를 확보해야 나머지 5%에 대해 매도청구를 할 수 있다.

이와 관련 지난해 개정주택법 시행으로 이제는 사업구역 내 토지를 50%는 확보해야 조합원 모집을 시작할 수 있게 됐다. 기타 여러 법적 안전장치도 생긴 만큼 지역주택조합 아파트를 분양받기 원하는 가입조합원들은 과거에 비해 많이 안전해진 것도 사실이다.

즉 가입조합원들의 경우에는 관할 구청에 해당 조합의 토지확보비율을 꼭 알아보고 가입하거나 전문가에게 상담을 받고 가입을 하는 노력이 필요하다. 최근에는 서울시의 정비사업 '정보몽땅' 홈페이지에서도 지역주택조합의 정보를 검색할 수 있다. 다양한 정보를 활용하는 것이 반드시 필요하다.

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이경호 변호사(법무법인 차율)
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